Die Unterscheidung zwischen Haupt- und Untermiete ist von großer praktischer Bedeutung. Da das Mietrecht Untermieter*innen eine schlechte Rechtsposition als Hauptmieter*innen zuweist, wird immer wieder versucht, Wohnraum fälschlich als „Untermiete“ zu vermieten. Das Gesetz versucht deshalb, Missbräuche, die zu einer Umgehung der Rechte von Mieter*innen führen können, zu verhindern.
Untervermietung im juristischen Sinn ist die bloße Weitergabe des Gebrauchs am Mietgegenstand und ist von einer Abtretung der Mietrechts streng zu unterscheiden.
Achtung: Hauptmieter*innen treten Untermieter*innen nicht die Wohnrechte ab. Untermieter*innen erwerben keinerlei Rechte gegen Vermieter*innen.
Durch wen kann untervermietet werden?
Mit Eigentümer*innen oder Fruchtnießer*innen der Liegenschaft oder Mieter*innen oder Pächter*innen eines ganzen Hauses oder Wohnungseigentümer*innen kann Hauptmiete begründet werden
Wird der Mietvertrag von einer anderen Person geschlossen, liegt Untermiete vor.
Untermieter*innen sind in folgenden Punkten schlechter gestellt als Hauptmieter*innen:
- Untervermieter*innen (=Hauptmieter*innen) können einen höheren Mietzins verlangen,
- die Kündigung ist leichter,
- die Untermiete hängt vom Bestehen des Hauptmietvertrags ab. Wird dieser aufgelöst, so müssen auch Untermieter*innen weichen.
Hauptmieter*innen besitzen die grundsätzliche Erlaubnis der Untervermietung von Mietgegenständen, wenn dies
- „ohne Nachteil“ für Vermieter*innen und
- im Hauptmietvertrag nicht ausdrücklich verboten ist (§ 1098 ABGB).
Auf ein vertragliches Untermietverbot können sich Vermieter*innen nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berufen. Ein „Nachteil von Vermieter*innen“ liegt vor bei stärkerer Abnutzung des Mietgegenstands oder Rufschädigung des Hauses durch Untermieter*innen; weiters, wenn in Geschäftsräumlichkeiten ein Gewerbe ausgeübt wird, das für den Mietgegenstand gefährlicher ist als dasjenige, welches die Hauptmieter*innen betrieben haben.
Beispiel: Der Vermieter kann einen Nachteil argumentieren, wenn ein Teil einer Wohnung an einen polizeilich bekannten Drogenhändler untervermietet wird.
„Scheinuntermiete“
Es kommt vor, dass Vermieter*innen mit einem Strohmann einen Hauptmietvertrag abschließen und diese Person den Mietgegenstand „untervermietet“, um der/dem „Untermieter*in“ die Hauptmieter*innen nach dem Mietrechtsgesetz zustehenden Rechte vorzuenthalten.
Die/der „Untermieter*in“, die/der mit diesem Strohmann einen Untermietvertrag abgeschlossen hat, kann beim Bezirksgericht bzw. der Schlichtungsstelle den Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter*in stellen. Dabei kann das Gericht/die Schlichtungsstelle feststellen, dass der Strohmann kein/e echte/r Hauptmieter*in ist und somit zwischen der/dem „Scheinuntermieter*in“ und der/dem Hauptmieter*in ein Hauptmietvertrag besteht (§ 2 Abs. 3 MRG). Liegen konkrete Anhaltspunkte für ein Umgehungsgeschäft vor, muss die/der Hauptmieter*in das Fehlen der Umgehungsabsicht beweisen.
Beispiel: Das Gesetz nennt zwei Beispielfälle, in denen typischerweise Anhaltspunkte verwirklicht sein sollen: wenn Hauptmieter*innen im selben Gebäude mehr als eine Wohnung zur Gänze untervermieten oder wenn bei Vorliegen eines befristeten Hauptmietvertrags die Wohnung zur Gänze untervermietet wird.
Untermietverbote
Im Mietrechtsgesetz sind Verbote der Untervermietung stark beschränkt. Für Mietgegenstände, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, können im Mietvertrag Untermietverbote nur „aus wichtigem Grund“ vereinbart werden.
Solche wichtigen Gründe, die ein Untermietverbot rechtfertigen, sind:
- Untervermietung des gesamten Mietgegenstands,
- der Untermietzins ist im Vergleich zu dem von der/dem Hauptmieter*in zu bezahlenden Mietzins unverhältnismäßig hoch,
- die Anzahl der Bewohner*innen der Wohnung übersteigt die Zahl der Wohnräume oder würde sie nach er Aufnahme der Untermieterin / des Untermieters übersteigen,
- es besteht der begründete Verdacht, dass Untermieter*innen den Frieden der Hausgemeinschaft stören würde.
Vermieter*innen haben das Recht, gegen ihrer / seiner Meinung nach unzulässigen Untervermietung Schritte einzuleiten. Diese können sein: Unterlassungsklage oder Kündigung des Hauptmietvertrags.
Unterlassungsklage
Vermieter*innen können gegen die unzulässige Untervermietung mit einer Unterlassungsklage gegen Hauptmieter*innen vorgehen.
Kündigung der Hauptmieterin / des Hauptmieters
Vermieter*innen können den Mietvertrag mit Hauptmieter*innen wegen verbotener Untervermietung durch Hauptmieter*in aufkündigen. Unterliegt der Mietgegenstand dem Mietrechtsgesetz (MRG), muss – unabhängig davon, ob die Untervermietung mietvertraglich ausgeschlossen wurde oder nicht – einer der folgenden Kündigungsgründe verwirklicht sein (§ 30 Abs. 2 Z 4 MRG). Diese Kündigungsgründe betreffen zwei Fälle:
- Kündigung aufgrund der gänzlichen Weitergabe des Mietgegenstands,
- Kündigung aufgrund der teilweisen Weitergabe des Mietgegenstands gegen einen – im Vergleich zum Hauptmietzins – unverhältnismäßig hohen Untermietzins.
Eine Räumungsklage von Vermieter*in gegen Untermieter*in ist nicht möglich, sondern nur gegen Hauptmieter*innen.
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Übrigens: Auch die Mietkaution ist ein heikles Thema. Nicht selten kommt es auch hier zu unrechtmäßig überhöhten Forderungen oder der Vermieter gibt die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung nicht zurück. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, sich als Mieter zur Wehr zu setzen und das unrechtmäßig einbehaltene Geld zurückzuholen.