Bei gänzlicher Untervermietung nach dem 01. März 1994
Der höchstzulässige Untermietzins beträgt für die ab dem 01. März 1994 abgeschlossenen Untermietverträge:
- 150% der von Mieter*innen entrichtete (zulässige) Hauptmietzins (ist der Hauptmietzins überhöht, gilt der höchstzulässige hauptmietzins als Berechnungsgrundlage);
- die auf den Mietgegenstand entfallenden Betriebskosten und öffentliche Abgaben;
- besondere Aufwendungen;
- das angemessene Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen;
- die Umsatzsteuer;
- ein angemessener Betrag für von Hauptmieter*innen getätigte Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstands, sofern diese für den/die Untermieter*in objektiv von Nutzen sind.
Bei teilweiser Untervermietung nach dem 01. März 1994:
Bei einer teilweisen Untervermietung des Mietgegenstands darf der Untermietzins den „aliquoten Teil“ (=anteilsmäßigen Teil) des zulässigen Untermietzinses für den gesamten Mietgegenstand nicht übersteigen.
Dabei sind sowohl der Raumanteil der untervermieteten Räumlichkeiten zur Gesamtfläche des Mietgegenstands als auch die Qualität des untervermieteten Teils des Mietgegenstands und der allenfalls mitbenützbaren gemeinsamen Einrichtungen wie Bad, WC oder Küche zu berücksichtigen.
Befristungsabschlag Untermietzins
Der höchstzulässige Untermietzins vermindert sich im Fall eines befristeten Untermietvertrags um 25%. Vom Befristungsabschlag ausgenommen sind die überwälzten Mietzinsbestandteile für:
- Betriebskosten und
- Anteile für besondere Aufwendungen.
Wird der befristete Untermietvertrag in einen Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, entfällt der Befristungsabschlag ab dem Zeitpunkt der Umwandlung.
Achtung: Voraussetzung für den Wegfall des Befristungsabschlags ist aber, dass im ursprünglichen Vertrag der höchstzulässige Untermietzins für ein unbefristetes Mietverhältnis und der tatsächlich vereinbarte Untermietzins schriftlich gegenübergestellt werden.
Im Fall eines überhöhten Untermietzinses können Untermieter*innen jenen Betrag, der den zulässigen Betrag übersteigt, von Hauptmieter*innen zurückverlangen. Dieser Anspruch muss binnen drei Jahren nach Bezahlung des überhöhten Untermietzinses im Außerstreitverfahren vor der Schlichtungsstelle bzw. dem Gericht geltend gemacht werden.
Bei befristeten Untermietverträgen endet die Frist zur Geltendmachung des geleisteten überhöhten Untermietzinses frühestens sechs Monate nach Auflösung des Vertrags oder seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Die Verjährungsfrist beträgt 10 Jahre.
Die vor dem 01. März 1994 abgeschlossenen Untermietverträgen konnte nach „alter“ Rechtslage das Mäßigungsrecht für eine „unverhältnismäßig hohe Gegenleistung“ nur für die Zukunft geltend gemacht werden.
Auflösung eines Untermietvertrags
Ein Untermietvertrag wird wie ein Hauptmietvertrag aufgelöst entweder durch:
- eine Aufkündigung,
- den Untergang des Mietgegenstands (falls keine Pflicht zur Wiederherstellung besteht) oder
- Zeitablauf bei Befristung.
Bei Untermietverträgen gelten Sonderbestimmungen bezüglich Kündigung und Befristung. Von besonderer praktischer Bedeutung sind die Auswirkungen der Auflösung des Hauptmietvertrags auf die Rechtsstellung von Untermieter*innen.
Kündigung des Untermietvertrags durch Hauptmieter*in
Untermieter*innen genießen den vollen Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes, auch ihnen kann nur gerichtlich und aus wichtigem Grund gekündigt werden.
Es besteht jedoch noch zusätzlich ein eigener Kündigungsgrund für Untermietverhältnisse, der Untervermieter*innen (= Hauptmieter*innen) die Kündigung erleichtert (§ 30 Abs. 2 Z 12 MRG). Demnach können Hauptmieter*innen kündigen, wenn sie durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen ihrerseits verletzt sehen, namentlich wenn sie den Mietgegenstand für sich selbst oder nahe Angehörige dringend benötigen oder wenn ihnen nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Wohngemeinschaft mit den Untermieter*innen nicht zugemutet werden kann.
Untergang des Mietgegenstands
Falls Vermieter*innen keine Pflicht zur Wiederherstellung des Mietgegenstands trifft, endet das Untermietverhältnis genauso wie das Hauptmietverhältnis.
Befristung des Untermietvertrags
Die Bestimmungen über die Befristung von Untermietverträgen entsprechen denen über die Befristung von Hauptmietverträgen.
Auflösung des Hauptmietvertrags und Auswirkungen auf Untermieter*in
Nach gängiger Ansicht endet das Untermietverhältnis mit dem Ende des Hauptmietverhältnisses. Richtig ist nur, dass Untermieter*innen im Zuge der Delogierung von Hauptmieter*innen „mitentfernt“ werden können. Weiters haben Vermieter*innen nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Möglichkeit mit einer Räumungsklage wegen titelloser Benützung gegen Untermieter*innen durchzudringen.
Am Untermietvertrag zwischen Hauptmieter*in und Untermieter*in ändert sich durch die Auflösung des Hauptmietverhältnisses nichts, es wird in der Regel aber die Erfüllung des Untermietvertrags unmöglich sein. Aus diesem Grund können Untermieter*innen, wenn Hauptmieter*innen ein Verschulden an der Auflösung des Hauptmietvertrags treffen, Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung des Vertrags zustehen.
Untervermieter*innen (= Hauptmieter*innen) haben Untermieter*innen unverzüglich in Kenntnis zu setzen, wenn ihr Mietvertrag aufgelöst wird.
Achtung: Im Falle der einvernehmlichen Auflösung des Mietvertrags zwischen Vermieter*in und Hauptmieter*in kann die/der Untermieter*in dagegen nichts unternehmen. Sie/er kann aber unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen die/den Untervermieter*in (= Hauptmieter*in) erheben. Erfährt die/der Untermieter*in von einer geplanten einvernehmlichen Auflösung des Mietvertrags, kann sie/er vor deren Durchführung die/den Hauptmieter*in auf Zuhaltung des Vertrags klagen und diesen Anspruch mittels einer einstweiligen Verfügung sichern.
Erfahren Untermieter*innen von einer gerichtlichen Aufkündigung oder einer Räumungsklage gegen Hauptmieter*innen, können sie diesem Verfahren als einfacher Nebenintervenient beitreten, gegen die Kündigung Einwendungen erheben und im Prozess ihr Vorbringen erstatten und Anträge stellen. Hauptmieter*innen können allerdings diesen Handlungen von Untermieter*innen jederzeit wiedersprechen, da nur sie Partei des Verfahrens sind.
Für die/den „Scheinuntermieter*in“ besteht ein gesonderter Räumungsschutz: In der Praxis wird öfter versucht, das Recht „der Scheinuntermieterin/des Scheinuntermieters“ auf Anerkennung als Hauptmieter*in durch die Auflösung des Hauptmietverhältnisses und anschließende Delogierung der Untermieterin / des Untermieters zu durchkreuzen. Diese Praxis will der § 34a MRG unterbinden:
- Machen „Untermieter*innen“ bei der Räumung glaubhaft, dass die zwangsweise Räumung zur Umgehung der Ansprüche der Untermieterin / des Untermieters auf Anerkennung als Hauptmieter*in vollzogen werden soll, hat die/der Gerichtsvollzieher*in die zwangsweise Räumung auszusetzen.
- Weist jedoch die/der betreibende Vermieter*in nach, dass die/der „Untermieter*in“ von der Beendigung des Hauptmietverhältnisses verständigt worden ist, bevor vom Gericht der Räumung zugestimmt wurde, dann ist die zwangsweise Räumung durchzuführen.
„Untermieter*innen“ können die Aufschiebung der zwangsweisen Räumung beantragen, wenn sie einen Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter*innen gestellt haben und glaubhaft gemacht haben, dass die zwangsweise Räumung zur Umgehung ihrer dementsprechenden Ansprüche vollzogen werden soll. Eine Sicherheitsleistung der Untermieterin / des Untermieters entfällt hier.
Werden Mieter*innen rechtskräftig als Hauptmieter*innen anerkannt, ist die zwangsweise Räumung auf Antrag einzustellen. In der Praxis erhebt die/der „Scheinuntermieter*in“ eine Exszindierungsklage, verbunden mit dem Antrag auf Aufschiebung der zwangsweisen Räumung. Das Verfahren über die Exszindierungsklage ist bis zur Beendigung des Verfahrens über die Anerkennung als Hauptmieter*in zu unterbrechen. Wird diesem Antrag rechtskräftig stattgegeben, ist der Exszindierungsklage stattzugeben und die zwangsweise Räumung einzustellen. Wird dieser Antrag abgewiesen, ist auch die Exszindierungsklage abzuweisen. Der Vollzug der zwangsweisen Räumung ist dann auf Antrag der betreibenden Vermieterin / des betreibenden Vermieters fortzusetzen.
Wurde zwischen Vermieter*in und Hauptmieter*in das Vorliegen eines Auflösungsgrundes nur simuliert und entspricht die Auflösung des Hauptmietverhältnisses gar nicht dem wahren Parteiwillen (wenn z. B. die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der / dem Hauptmieter*in vereinbart oder in Aussicht genommen wurde, um die / den Untermieter*in aus dem Mietgegenstand zu entfernen), kann die / der Untermieter*in gegen die Zwangsvollstreckung zur Räumung der Hauptmieterin / des Hauptmieters die „Einrede des Scheingeschäfts“
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Übrigens: Auch die Mietkaution ist ein heikles Thema. Nicht selten kommt es auch hier zu unrechtmäßig überhöhten Forderungen oder der Vermieter gibt die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung nicht zurück. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, sich als Mieter zur Wehr zu setzen und das unrechtmäßig einbehaltene Geld zurückzuholen.
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