Die Haftung von Mietern und Vermietern

Die Haftung von Vermieter*innen

Aus dem Mietvertrag treffen Vermieter*innen bestimmte Haupt- und Nebenpflichten. Werden diese Pflichten schuldhaft verletzt und entstehen Mieter*innen daraus ein Schaden, sind Vermieter*innen verpflichtet, dafür Schadenersatz zu leisten.

Achtung: Vermieter*innen haften auch für das Schulden ihrer Vertretungen, wie z. B. Hausbesorger*in, Hausverwaltung, Fensterreinigung, Fassadenreinigung, Maler*innen und Anstreicher*innen.

• Haftung gegenüber Mitbewohner*innen und Besucher*innen:
  • Diese Schutzwirkung umfasst auch Mitbewohner*innen und Besucher*innen der Mieter*innen. Auch für Schäden solcher Personen haben Vermieter*innen Schadenersatz zu leisten. Die Beweispflicht liegt bei der Vermieterin / beim Vermieter. Wollen Vermieter*innen dem Schadenersatz entgehen, müssen sie beweisen, dass sie / ihn am Schaden kein Verschulden trifft.
  • Beispiel: Große Bedeutung hat in der Praxis die Haftung von Vermieter*innen für die Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten, etwa die Betreuung von Zusatzwegen im Hof (Schneeräumung, Sandstreuung usw.)

• Als Schadensursache kommt vor allem eine Verletzung der vertraglichen Hauptleistungspflicht von Vermieter*innen, den Mieter*innen den Gebrauch des Mietgegenstands während der gesamten Vertragsdauer zu ermöglichen, in Betracht. Mieter*innen müssen in diesem Fall die mangelnde Brauchbarkeit und den dadurch entstandenen Schaden unter Beweis stellen, Vermieter*innen trifft die Beweislast für ihr / sein mangelndes Verschulden.

• Haftung bei Arbeiten am Gebäude:
  • Vermieter*innen haben alle Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten unter möglichster Schonung des Mietrechts der Mieterin / des Mieters durchzuführen.
  • Für „wesentliche“ Beeinträchtigungen haben Vermieter*innen den Mieter*innen Schadenersatz in Form einer „angemessenen Entschädigung“ zu leisten, wobei im Falle eines zumindest grob fahrlässigen Verstoßes „auch auf erlittene Ungemach“ Bedacht zu nehmen ist. Bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Schädigung haben Vermieter*innen demnach auch Schmerzensgeld zu leisten.
  • Ansonsten ist diese Haftung aber vom Verschulden von Vermieter*innen unabhängig, d. h. sie hängt nicht davon ab, ob gegen die Pflicht zur schonenden Durchführung der Arbeiten verstoßen wurde.

• Haftung gegenüber Dritten
  • Gegenüber Dritten, die nicht von der Schutzwirkung des Mietvertrags erfasst sind, haften Vermieter*innen grundsätzlich nur für deliktisches Verhalten, d. h. grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz.
  • Dementsprechend haften Vermieter*innen für ihre Vertretung nur dann, wenn sie / ihn bei deren Auswahl oder Überwachung Schuld trifft. Die Beweislastumkehr kommt hier nicht zum Tragen, die / der geschädigte Dritte hat also das Verschulden der Vermieterin / des Vermieters zu beweisen.
  • Von großer praktischer Bedeutung ist die Haftung von Vermieter*innen für die Verletzung von Schutzgesetzen, das sind Vorschriften, die „zufällige Beschädigungen“ vorbeugen sollen.
  • Beispiel: Ein Eigentümer einer Liegenschaft im Ortsgebiet ist für die Säuberung der Gehwege und Gehsteige entlang der Liegenschaft verantwortlich. Dies beinhaltet auch die Schneeräumung und Sicherung vor Dachlawinen.
  • Haftungsvoraussetzung ist ein Verschulden der Vermieterin / des Vermieters, wobei sie / er beweisen muss, dass sie / ihn an der Nichteinhaltung der Schutzvorschrift kein Verschulden trifft.
  • Besitzer*innen von Gebäuden haften, wenn durch Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen ein Schaden verursacht wird (§ 1319 ABGB). „Besitzer*innen“ im Sinn dieser Gesetzesstelle sind, wer die Verfügungsgewalt über das Gebäude bzw. den Gebäudeteil hat. Daher haften nach der überwiegenden Rechtsprechung Mieter*innen für herabfallende Fenster. In der Regel werden jedoch Hauseigentümer*innen als Gebäudehalter*innen haften. Es ist Aufgabe der Besitzer*innen, im Schadensfall zu beweisen, dass alle notwendigen Vorkehrungen zur Abwendung der Gefahr getroffen wurde.

Die Haftung von Mieter*innen

Die „Inhaberin“ / der „Inhaber“ einer Wohnung haftet dafür, wenn eine Person durch das Herabfallen einer gefährlich aufgehängten Sache oder durch Herauswerfen oder Herausgießen aus der Wohnung geschädigt wird (§ 1318 ABGB). Diese Haftung trifft in der Regel die Mieter*innen.

Beispiel: Mieter*innen haften für herabfallende Fenster oder Blumentöpfe.

Eine Schadenersatzpflicht von Vermieter*innen kommt dann in Betracht, wenn der Schaden von Gemeinschaftsräumlichkeiten (z. B. Stiegenhaus, Dachboden) ausgegangen ist.

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Übrigens: Auch die Mietkaution ist ein heikles Thema. Nicht selten kommt es auch hier zu unrechtmäßig überhöhten Forderungen oder der Vermieter gibt die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung nicht zurück. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, sich als Mieter zur Wehr zu setzen und das unrechtmäßig einbehaltene Geld zurückzuholen.