Recht auf Bezahlung des Mietzinses
Das wichtigste Recht von Vermieter*innen ist ihr Anspruch auf Bezahlung des Mietzinses: Vermieter*innen haben das Recht, dass Mieter*innen den Mietzins pünktlich und in der im Mietvertrag festgelegten Art und Weise bezahlen.
Dieses wichtigste Recht von Vermieter*innen ist auch mit einem Pfandrecht abgesichert (§ 1101 ABGB).
Bei Nichtzahlung des Mietzinses durch Mieter*innen haben Vermieter*innen folgende Sanktionsmöglichkeiten:
- Mahnung der Mieterin / des Mieters
- Auflösung des Vertrags aus wichtigem Grund
- Kündigung
- Einklagen des ausstehenden Mietzinses
- Räumungsbegehren gegen säumige Mieter*innen.
Recht auf Mietzinsminderung bzw. –befreiung
Mieter*innen haben das Recht, den Mietgegenstand gemäß dem Mietvertrag zu gebrauchen und zu benützen (§ 8 MRG). Werden Mieter*innen der vereinbarte Gebrauch des Mietgegenstands nicht in vollem Ausmaß oder gar nicht verschafft, können sie Mietzinsminderung geltend machen.
Diese Mietzinsminderung kann bis zur gänzlichen Mietzinsbefreiung gehen, unabhängig davon, ob der Mietgegenstand selbst mangelhaft ist oder nur der Gebrauch sonst verhindert oder gestört wird.
Eine Mietzinsminderung bzw. –befreiung tritt auch dann ein, wenn die/den Vermieter*in kein Verschulden trifft.
Achtung: Das Recht auf Mietzinsminderung bzw. –befreiung ist zwingendes Recht, d. h. ein genereller Vorausverzicht seitens Mieter*innen ist nicht möglich. Eine allfällige Verzichtsklausel im Mietvertrag ist rechtlich unwirksam.
Allerdings ist eine Mietzinsminderung bzw. –befreiung ausgeschlossen, wenn Mieter*innen den eingeschränkten Gebrauch akzeptieren, trotz Kenntnis des eingeschränkten Gebrauchs vorbehaltlos ein bestimmter Mietzins vereinbart wird oder der eingeschränkte Gebrauch auf Umstände zurückzuführen ist, die von Mieter*innen zu vertreten sind.
Beispiel: Eine Mietzinsminderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mieter die Dachluken zu schließen vergisst und als Folge Regenwasser durch die Decke tritt; oder wenn ein Kind der Mieterin die Badewanne überlaufen lässt und als Folge der Fußboden schweren Schaden erleidet.
Auch ein Verzicht für den jeweiligen Zinstermin ist möglich und wird angenommen, wenn die / der Mieter*in vorbehaltlos und ohne jeglichen Irrtum trotz Kenntnis des eingeschränkten Gebrauchs seines Mietgegenstands den Mietzins bezahlt.
Die Mietzinsminderung bzw. –befreiung dauert vom Beginn der Beeinträchtigung des Gebrauchs bis zu deren Ende; dies auch dann, wenn die Behebung der Gebrauchsbeeinträchtigung durch die / den Mieter*in selbst erfolgt.
Das Ausmaß der Mietzinsminderung bzw. –befreiung trifft alle Mietzinsbestandteile, insbesondere auch die Betriebskosten. Das Ausmaß richtet sich nach dem Grad der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstands.
Die Mietzinsminderung bzw.- befreiung erfolgt durch die / den Mieter*in, indem sie 7 er nur den geminderten Mietzins an die / den Vermieter*in überweist.
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Übrigens: Auch die Mietkaution ist ein heikles Thema. Nicht selten kommt es auch hier zu unrechtmäßig überhöhten Forderungen oder der Vermieter gibt die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung nicht zurück. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, sich als Mieter zur Wehr zu setzen und das unrechtmäßig einbehaltene Geld zurückzuholen.