Rechte und Pflichten von Mieter*innen und Vermieter*innen

Gesetz und Mietvertrag räumen Mieter*innen sowie Vermieter*innen folgende wesentlichen Rechte und Pflichten ein:

Rechte von Mieter*innen

• Recht der Benützung des Mietgegenstands
  Hauptmieter*innen sind berechtigt, den Mietgegenstand gemäß Mietvertrag zu gebrauchen.

• Recht der Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands
  Hauptmieter*innen haben das Recht, bestimmte Veränderungen am Mietgegenstand vorzunehmen, was Vermieter*innen nicht verhindern können.

• Recht des „Aufwandersatzes“
  Hauptmieter*innen haben das Recht, einen von ihnen getätigten Aufwand (=Renovierungs- und Verbesserungskosten) ersetzt zu bekommen.

• Recht der Abwehr von Störungen
  Werden Haupt- oder Untermieter*innen im Gebrauch des Mietgegenstands von Dritten gestört, so haben sie das recht, dass Vermieter*innen diese Störung abwenden.

• Recht der Mietzinsminderung (-befreiung)
  Bei beschränkter Gebrauchsmöglichkeit des Mietgegenstands haben Haupt- oder Untermieter*innen das Recht, das der Mietzins gemindert wird. Es besteht auch das Recht, dass der Mietzins – für die Dauer der Störung – überhaupt aufgehoben wird. 

• Recht der Untervermietung
  Falls es der Mietvertrag nicht ausdrücklich verbietet, haben Hauptmieter*innen das Recht, Teile des Mietgegenstands unterzuvermieten.

• Recht der Abtretung des Mietrechts
  Hauptmieter*innen haben in bestimmten Fällen das Recht, ihr Mietrecht an bestimmte Personen abzutreten.

• Recht des Wohnungstauschs
  Hauptmieter*innen haben das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen ihr Mietverhältnis mit anderen Mieter*innen zu tauschen. (Diese Voraussetzungen sind jedoch so eng definiert, dass Wohnungstausch in der Praxis praktisch nicht vorkommt.)
  
  

Pflichten von Mieter*innen

• Pflicht zur Bezahlung des Mietzinses
  Haupt- oder Untermieter*innen sind verpflichtet, den Mietzins pünktlich, wie im Mietvertrag festgelegt, zu bezahlen.

• Pflicht zur Wartung und Instandhaltung des Mietgegenstands
  Haupt- oder Untermieter*innen sind verpflichtet, den Mietgegenstand instandzuhalten, dass Vermieter*innen und den anderen Mieter*innen kein Nachteil erwächst.

• Anzeigepflicht
  Hauptmieter*innen sind verpflichtet, bestimmte Änderungen, wie z. B. eine beabsichtigte wesentliche Renovierung des Mietgegenstands Vermieter*innen anzuzeigen (= mitzuteilen).

• Duldungspflichten
  Hauptmieter*innen sind verpflichtet, bestimmte Eingriffe in ihr Mietrecht, wie z. B. betreten des Mietgegenstands durch Vermieter*innen, in bestimmten Fällen zu dulden.
  
  

Rechte von Vermieter*innen

• Recht auf Bezahlung des Mietzinses
  Vermieter*innen haben das Recht, dass Mieter*innen den Mietzins pünktlich, wie im Mietvertrag festgelegt, bezahlt. Dies ist das wichtigste Recht von Vermieter*innen, das auch mit dem Pfandrecht nach § 1101 ABGB abgesichert ist.

• Das Recht auf Betreten des Mietgegenstands
  In bestimmten Fällen haben Vermieter*innen das Recht, den Mietgegenstand auch gegen den Willen von Mieter*innen zu betreten.

• Pfandrecht („Perklusionsrecht“)
  Vermieter*innen haben zur Sicherheit ihrer Mietzinsforderung ein gesetzliches Pfandrecht an allen von Mieter*innen in den Mietgegenstand eingebrachten Gegenständen.
  
  

Pflichten von Vermieter*innen

• Pflicht zur Übergabe des Mietgegenstands
  Vermieter*innen sind verpflichtet, den Mietgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten sowie Mieter*innen im vereinbarten gebrauch nicht zu stören.

• Pflicht zur laufenden Erhaltung des Mietgegenstands
  Vermieter*innen sind verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die Gemeinschaftsanlagen im ortsüblichen Standard erhalten bleiben.

• Pflicht zur Verbesserung des Mietgegenstands
  Vermieter*innen sind verpflichtet, nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände durchzuführen, soweit dies im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist.

• Anbotspflicht bei Vereinigung von Wohnungen
  In bestimmten Fällen sind Vermieter*innen verpflichtet, freigewordene Wohnungen Mieter*innen angrenzender Wohnungen anzubieten.

• Pflicht zur Wiederherstellung des Mietgegenstands
  Wird ein Mietgegenstand teilweise oder zur Gänze unbrauchbar, sind Vermieter*innen in bestimmten Fällen verpflichtet, den Mietgegenstand wiederherzustellen.

• Pflicht zum Schutz von Mieter*innen vor Störungen
  Werden Haupt- oder Untermieter*innen im Gebrauch des Mietgegenstands von Dritten gestört, sind Vermieter*innen verpflichtet, diese Störung abzuwenden.

• Abrechnungspflicht
  Vermieter*innen sind verpflichtet, die Abrechnung des Mietgegenstands, der Betriebskosten und der Heizkosten durchzuführen und den Mieter*innen zur Kenntnis zu bringen.

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Übrigens: Auch die Mietkaution ist ein heikles Thema. Nicht selten kommt es auch hier zu unrechtmäßig überhöhten Forderungen oder der Vermieter gibt die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung nicht zurück. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, sich als Mieter zur Wehr zu setzen und das unrechtmäßig einbehaltene Geld zurückzuholen.