Die Frage der zulässigen Höhe des Mietzinses ist bei jedem Mietvertrag von zentraler Bedeutung. Das Mietrechtsgesetz (MRG) und das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) bilden die rechtlichen Grundlagen für die Festlegung des jeweiligen Mietzinses.
Für Mietgegenstände, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, legt das Mietrechtsgesetz je nach Mietgegenstand folgende Mietzinsschranken fest (§ 16 MRG):
- Richtwertmietzins (Mietvertrag ab 01. März 1994 abgeschlossen)
- Kategoriemietzins (Mietvertrag vor 01. März 1994 abgeschlossen)
- Neuer Kategorie D-Mietzins (Mietvertrag ab 01. März 1994 abgeschlossen),
- Angemessener Hauptmietzins.
Für Mietgegenstände, die dem ABGB unterliegen, kann ein freier Mietzins zwischen Vermieter*in und Mieter*in vereinbart werden, wobei jedoch auch hier gewisse Beschränkungen zu beachten sind.
Zu beachten sind weiters:
- Der „Befristungsabschlag“
Seit dem 01. Juli 2000 erfolgt bei befristeten Haupt- und Untermietverträgen, die den Mietzinsbestimmungen des MRG unterliegen, ein Abschlag von 25% vom zulässigen Mietzins (§ 16 Abs. 7 MRG).
- Die Mietzinserhöhung
Diese kann bei Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen bezüglich des Miethauses oder einzelner Mietgegenstände eine Rolle spielen (§§ 18 ff. MRG).
- Sonstige Mietzinsschranken
Neben dem MRG gibt es noch einige weitere Gesetze, die für bestimmte Mietverträge Schranken für den höchstzulässigen Mietzins festlegen. Es sind dies vor allem Mietgegenstände, die mit bestimmten Bundes- oder Länderforderungen gebaut oder verbessert wurden und deshalb förderungsrechtlichen Vorschriften des Bundes oder der Länder, z. B. den Rückzahlungsbegünstigungsgesetzen 1971 und 1987, dem Wohnhaus-Wiederaufbaugesetz oder den Wohnbauförderungsgesetzen des Bundes und der Länder, unterliegen.
Weiters sind Mietzinsschranken für Genossenschaftswohnungen, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen, zu beachten.
Bei den sogenannten „Altmietverträgen“, das sind vor dem 01. März 1994 abgeschlossene Mietverträge, behalten die früheren Bestimmungen über den höchstzulässigen Hauptmietzins ihre Wirksamkeit.
Achtung: Für Mietverträge, die zwischen dem 31. Dezember 1981 und dem 01. März 1994 abgeschlossen wurden, gelten also weiterhin die Kategoriemietzinse (§ 15a Abs. 3 MRG).
Für noch ältere Mietverträge, also Mietverträge, die vor dem 31. Dezember 1981 abgeschlossen wurden, gilt noch der „Friedenskronenzins“. Allerdings besteht bei solchen Altverträgen für Vermieter*innen die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mindestmietzins anzuheben.
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