Bei Abschluss des Mietvertrags ist zu bedenken, welche Art von Mietvertrag eigentlich abgeschlossen werden soll und kann. Dazu ist als Vorfrage zu klären, welchen gesetzlichen Bestimmungen der ins Auge gefasste Mietgegenstand (=Wohnung, Geschäftslokal usw.) unterliegt: ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder nur dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Die Klärung dieser Frage ist deshalb wichtig, weil sich daran unterschiedliche Rechtsfolgen knüpfen. So sind die Bestimmungen des MRG zugunsten Mieter*innen zwingend, die Bestimmungen des ABGB können vertraglich (auch zu Lasten von Mieter*innen) abgeändert werden.
Im Geltungsbereich des ABGB können Mietverträge frei nach Vereinbarung zwischen Vermieter*in und Mieter*in geschlossen werden. Der Großteil der Mieter*innenschutzbestimmungen des MRG gilt nur für jene Mietverträge, die dem MRG unterliegen. In manchen Fällen sind auch Bestimmungen des Konsumentenschutzes zu beachten.
Die möglichen Mietvertragsarten für Mietgegenstände, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, sind:
- unbefristeter Hauptmietvertrag,
- befristeter Hauptmietvertrag,
- unbefristeter Untermietvertrag,
- befristeter Untermietvertrag.
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der „Standardfall“, von dem die Gesetzgebung ausgeht, nach wie vor der unbefristete Hauptmietvertrag (obwohl in der Praxis vielfach befristete Mietverträge abgeschlossen werden). Dies soll dem Mieter*innenschutz dienen. In logischer Folge ist die Systematik des Mietrechtsgesetzes auf den unbefristeten Hauptmietvertrag ausgelegt.
Für unbefristete Hauptmietverträge im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bestehen – insbesondere für Wohnungsmietverträge – strenge Sonderregelungen, etwa bei Abschluss eines befristeten Vertrags oder bei der Vorgehensweise nach dessen Ablauf.
Achtung:
Sollten diese Sonderbestimmungen von Vermieter*innen nicht eingehalten werden, verwandeln sich die befristeten Hauptmietverträge in unbefristete. Der/dem Mieter*in kann dann nur noch gekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund gemäß §30 MRG vorliegt.
Auch für Geschäftsräumlichkeiten bestehen im MRG einige Sonderregelungen, so hinsichtlich:
- der zulässigen Höhe des Mietzinses und
- Verpachtung oder Veräußerung des in den Geschäftsräumlichkeiten untergebrachten Unternehmens oder
- Bei einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft, die Hauptmieter*in der Geschäftsräumlichkeiten ist.
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