Stolperfallen in Mietverträgen – Teil 2

Stolperfallen in Mietverträgen – Teil 2

 

Was viele MieterInnen nicht wissen: Zulässigkeit von Befristungen

Wenn schon befristet – dann zumindest auf drei Jahre!

Dieser Grundsatz gilt nach österreichischer Rechtslage für befristete Mietverträge. Ferienwohnungen oder ähnlich gelagerte Objekte sind von dieser Regelung ausgenommen.

Befristungen können von Seiten der Vermieterin / des Vermieters immer wieder verlängert werden, jedoch wiederum jeweils für mindestens drei weitere Jahre. Eine Obergrenze, d.h. wie oft der Mietvertrag hintereinander verlängert werden kann, gibt es nicht.

Häufig machen VermieterInnen allerdings denn Fehler und wählen eine Befristung die kürzer als drei Jahre ist. Dies führt nach gängiger Rechtsprechung automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis.

Welche Vorteile ergeben sich daraus für die / den MieterIn:

  • Die/der Vermieterin darf ein unbefristetes Mietverhältnis nicht einseitig beenden. Lediglich bei Nachweis eines wichtigen Grundes, wie zum Beispiel nicht bezahlte Miete, kann das Mietverhältnis gekündigt werden.

Welche Nachteile ergeben sich in diesem Fall aus einem unbefristeten Mietvertrag:

  • Sofern die Wohnung ein Altbau ist und damit unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gilt der Richtwert (vgl. Was ist der Richtwertmietzins in Österreich?). Die / der MieterIn hat folglich nur mehr drei Jahre ab Beginn des Mietvertrages Zeit hat, sich eventuell zu viel bezahlte Miete zurückzuholen bzw. den Mietzins auch für zukünftige Mietzahlungen zu reduzieren. Nachteilig deshalb, da befristete Mietverträge eine deutlich längere Verjährungsfrist haben. In diesen Fällen nämlich 10 Jahre.
  • Bei unbefristeten Mietverträgen entfällt der Befristungsabschlag, d.h. die / der VermieterIn darf 25% mehr Miete verlangen, als bei einem korrekt auf mindestens drei Jahre befristeten Mietvertrag. Wird ein korrekt befristeter Mietvertrag abgeschlossen und nach Ablauf der Befristung seitens der Vermieterin / des Vermieters in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt, so hat die / der MieterIn lediglich sechs Monate Zeit, sich etwaig zu viel bezahlte Miete zurückzuholen und die Miete nachhaltig zu reduzieren. 

Was ist noch wichtig?

Selbst bei langen Befristungen darf die / der MieterIn bereits nach einem Jahr (unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist) ausziehen. Die / der Vermieter hingegen ist an die Befristung gesetzlich gebunden. Von dieser Regelung darf zum Nachteil der Mieterin / des Mieters auch nicht abgewichen werden. Ansonsten ist er schadensersatzpflichtig. Einzig bei unbefristeten Mietverträgen kann die / der VermieterIn einen Kündigungsverzicht von bis zu drei Jahren verlangen. Demnach wären Sie drei Jahre an diese Wohnung gebunden.

Wie sie merken, gibt es viele Regelungen und Ausnahmen im Mietrecht. Bei der Durchsetzung von Ansprüchen gegen VermieterInnen können Prozesskostenfinanzierer wie Miete Runter, Mietheld, Günstiger Wohnen, Miethammer oder Faire Miete eine wertvolle Unterstützung sein, dass Sie zu Ihrem Recht kommen. Diese übernehmen für ihre Kunden das Kostenrisiko in mietrechtlichen Behörden- und Gerichtsverfahren. Die Hauptleistung des Finanzierers besteht darin, das gesamte finanzielle Risiko zu tragen, das mit der Durchsetzung von Ansprüchen zum Beispiel wegen zu hoher Miete gegen den Vermieter verbunden ist. Auch wenn der Fall nicht erfolgreich sein sollte, muss der Kunde nichts bezahlen. Prozesskostenfinanzierer tragen die Kosten für Rechtsanwälte, Sachverständige, Gerichtsgebühren, etc. Dadurch ist möglich, ohne Stress bares Geld zurückzubekommen und bei der zukünftigen Miete zu sparen!

Titelbild: pixabay.com

 


 

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Übrigens: Auch die Mietkaution ist ein heikles Thema. Nicht selten kommt es auch hier zu unrechtmäßig überhöhten Forderungen oder der Vermieter gibt die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung nicht zurück. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, sich als Mieter zur Wehr zu setzen und das unrechtmäßig einbehaltene Geld zurückzuholen.

 


 

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