Duldungspflichten als Mieter*in

Mieter*innen sind verpflichtet, bestimmte Eingriffe in ihr Mietrecht durch Vermieter*innen zu dulden (§ 8 MRG). Dazu gehören:

Betreten des Mietgegenstands durch Vermieter*in

Vermieter*innen haben das Recht, den Mietgegenstand bei Vorliegen wichtiger Gründe auch gegen den Willen von Mieter*innen zu betreten (§ 8 Abs. 2 MRG). Mieter*innen haben das Betreten des Mietgegenstands durch Vermieter*innen oder die von diesen beauftragten Personen aus wichtigen Gründen zu gestatten, wobei die berechtigten Interessen der Mieter*innen zu berücksichtigen sind. Durch die Interessensabwägung sollen unnötige Belästigungen von Mieter*innen vermieden werden.

Wichtige Gründe zum Betreten des Mietgegenstands sind etwa gegeben, wenn

• Vermieter*innen den Mietgegenstand mit Kauf- oder Mietinteressenten besichtigen möchten,
• Eine Besichtigung zur Vorbereitung von Baumaßnahmen notwendig ist,
• Die Kontrolle der Benützung des Mietgegenstands erfolgt, was allerdings niemals zur Schikane ausarten darf.

Achtung: Grundsätzlich ist das Betreten des Mietgegenstands durch Vermieter*innen nur nach Voranmeldung und zu einer den Mieter*innen zumutbaren Tageszeit zulässig, sofern nicht Gefahr im Verzug gegeben ist.

Verweigert die / der Mieter*in der Vermieterin / dem Vermieter den Zutritt, muss die / der Vermieter*in das Recht vor der Schlichtungsstelle bzw. dem Gericht durchsetzen; dies auch dann, wenn ein wichtiger Grund zum Betreten des Mietgegenstands vorliegt. Das Recht von Vermieter*innen, den Mietgegenstand zu betreten, muss daher äußerst zurückhaltend ausgeübt werden.

Eigenmächtiges Betreten durch Vermieter*innen, also gegen den Willen von Mieter*innen und ohne das sie / er hierfür eine gerichtliche Entscheidung erwirkt hat, ist Besitzstörung. Mieter*innen können mit Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage vorgehen.

Missbrauchen Vermieter*innen oder eine beauftragte Person die Duldungspflicht von Hauptmieter*innen in schikanöser und exzessiver Weise trotz erfolgter Unterlassungsklage, sind sie vom Gericht mit Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten oder mit Geldstrafe bis zu 360 Tagessätzen zu bestrafen (§ 27 Abs. 7 MRG).

Achtung: Bei Gefahr im Verzug (z. B. Gasaustritt, Feuergefahr) können Vermieter*innen den Mietgegenstand jederzeit ohne Zustimmung von Mieter*innen und auch in deren Abwesenheit betreten.

Vorübergehende Benützung und Veränderung des Mietgegenstands

Hauptmieter*innen müssen die vorübergehende Benützung und die Veränderung des Mietgegenstands dulden, damit Vermieter*innen wichtige Arbeiten durchführen können. Dies kann bis zur vorübergehenden Räumung von Mieter*innen gehen (§ 8 Abs. 2 MRG).

Diese wichtigen Arbeiten im Sinne dieser Bestimmung müssen sein:

• Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, z. B. den Außenfenstern;
• Behebung ernster Schäden des Hauses im Mietgegenstand von Mieter*innen oder in einem anderen Mietgegenstand;
• Zur Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts;
• Zur Beseitigung einer von dem Mietgegenstand der Mieter*innen oder einem anderen Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder
• Zur Durchführung von Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen Mietgegenstand.

In den beiden ersten Fällen genügt die „Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit“ der Arbeiten, in den beiden letzten Fällen muss der Eingriff in das Mietrecht „notwendig, zweckmäßig und zumutbar“ sein. Zumutbarkeit ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Beseitigungsmaßnahme oder Veränderung keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge hat.

Achtung: In allen Fällen herrscht jedoch das Schonungsprinzip: Die erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten, die Mieter*innen zuzulassen haben, sind so durchzuführen, dass eine mögliche Schonung des Mietrechts der betroffenen Mieter*innen gewährleistet ist.

Sollte es dennoch zu einer wesentlichen Beeinträchtigung von Mieter*innen kommen, haben diese Anspruch auf Entschädigung gegenüber Vermieter*innen oder gegenüber jenen Mieter*innen, die diese Arbeiten durchführen. Dieser Anspruch ist verschuldensunabhängig und umfasst den Ersatz des Vermögensschadens inklusive des entgangenen Gewinns. Sollte es zu einem grob fahrlässigen Verstoß gegen die Pflicht der Schonung des Mietrechts gekommen sein, haben Mieter*innen auch Anspruch auf „Ersatz des ideellen Schadens“ (= Schmerzensgeld).

Standardverbesserung von Kategorie D auf C

Es besteht der Grundsatz, dass Verbesserungen im Inneren eines Mietgegenstands grundsätzlich der Zustimmung der Hauptmieterin / des Hauptmieters bedürfen (§ 4 Abs. 4 MRG).

Hauptmieter*innen einer Wohnung der Kategorie D haben jedoch die von Vermieter*innen angebotene Standardverbesserung mittels einer Installation einer Wasserentnahmestelle oder einer Toilette im Inneren des Mietgegenstands zu dulden oder selbst durchzuführen, vorausgesetzt die Wohnung ist:

• „mangelhaft ausgestattet“ im Sinn des § 3 Z 10 Stadterneuerungsgesetz,
• geeignet zur Standardverbesserung im obigen Sinn und
• die bautechnischen Maßnahmen dienen zur Abwendung eines Enteignungsantrags nach § 14 Stadterneuerungsgesetz.

Weiters muss die Zustimmung der Hauptmieterin / des Hauptmieters vorliegen, für die so verbesserte Wohnung den Hauptmietzins für Kategorie C zu bezahlen. Lehnt sie / er diese Vorgehensweise ab und ist auch nicht bereit, die bautechnischen Maßnahmen selbst durchzuführen, liegt ein Kündigungsgrund vor. Die / der Mieter*in kann von Vermieter*in gekündigt werden, vorausgesetzt, die / der Vermieter*in beschaffen ihr / ihm eine Ersatzwohnung (§ 30 Abs 2 Z 16 MRG).

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Übrigens: Auch die Mietkaution ist ein heikles Thema. Nicht selten kommt es auch hier zu unrechtmäßig überhöhten Forderungen oder der Vermieter gibt die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung nicht zurück. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, sich als Mieter zur Wehr zu setzen und das unrechtmäßig einbehaltene Geld zurückzuholen.