Bei welchen Mietgegenständen greift das Mietrechtsgesetz?

Ob ein Mietgegenstand dem Mietrechtsgesetz unterliegt, hängt vom jeweiligen Mietgegenstand (= Wohnung, Geschäftslokal usw.) ab. Mietgegenstände unterliegen dem Mietrechtsgesetz entweder zur Gänze, teilweise oder gar nicht.

Falls ein Mietgegenstand dem Mietrechtsgesetz nicht oder nur teilweise unterliegt, kommen alle Bestimmungen des „Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch“ (ABGB) zur Anwendung.

Dies ist deshalb von Bedeutung, da im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zwingende Bestimmungen zugunsten von Mieter*innen bestehen. Ist das AGBG anwendbar, gilt Vertragsfreiheit, d.h. Mieter*in und Vermieter*in können im Rahmen der Schranken des ABGB (z.B. Sittenwidrigkeit, Wucher, etc.) freie Vereinbarungen treffen.

So prüfen Sie, ob auf Ihren Mietgegenstand das MRG (ganz oder teilweise) anwendbar ist:

Schritt 1: Ist Bestandrecht überhaupt anwendbar?

Im ersten Schritt ist zu prüfen, ob die Nutzung eines Mietgegenstands aufgrund einer bestandsrechtlichen Vereinbarung erfolgt. Bestandsrecht ist der Überbegriff für Miete und Pacht.

Die Nutzung könnte auch zahlreichen anderen Rechtsgrundlagen erfolgen. Ist dies der Fall, greift das MRG nicht.

Mögliche andere Rechtsgrundlagen können sein:

• Wohnrecht (nur Wohnen)
• Fruchtgenussrecht an der Wohnung (Wohnen und Vermieten)
• Benützungsregelung zwischen Mieteigentümer*innen
• Leihe
• Prekarium (auf jederzeitigen Widerruf)
• Familienrechtliche Verhältnisse etc.

Schritt 2: Liegt Miete oder Pacht (v. a. Unternehmenspacht) vor?

Liegt (Unternehmens)Pacht vor, greift das MRG nicht. Wichtige Kriterien für das Vorliegen von Unternehmenspacht sind:

• „Lebendes“ Unternehmen samt Räumen und Betriebsmitteln (Einrichtung und Warenlager), Kundenstock und Gewerbeberechtigung
• Vereinbarung einer Betriebspflicht
• Unternehmenspacht kann etwa bei Mietgegenständen in Einkaufszentren, Bahnhöfen etc. vorliegen.

Schritt 3: Falls Miete, liegt ein Anwendungsbereich des MRG vor?

Regelung in § 1 MRG:

• Das MRG gilt grundsätzlich nur bei der Miete von Räumen (Loggia gilt nicht als Raum), nicht aber für die Miete von Flächen,
  • Ausnahme 1: mitgemietete Fläche (diese teilt immer das Schicksal der Hauptsache),
  • Ausnahme 2: Miete einer Liegenschaft samt Gebäude (wenn auf dieses das MRG anwendbar ist),
  • Ausnahme 3: Flächenmiete zur Errichtung eines Superädifikats (wenn auf dieses das MRG anwendbar ist).

• MRG gilt nur bei Raummiete zu Wohn- und Geschäftszwecken, daher nicht bei „neutralen Objekten“, wie Bastelraum, Proberaum, etc.

Sind diese Kriterien (Raummiete zu Wohn- oder Geschäftszwecken) erfüllt, legt § 1 MRG fest, für welche Mietgegenstände das MRG

• anwendbar bist
• nicht anwendbar ist (Voll-Ausnahmen vom MRG)
• teilweise anwendbar ist (Teil-Ausnahmen vom MRG)

Das Mietrechtsgesetz gilt für:

• Wohnungen
• Einzelne Wohnungsteile
• Geschäftsräumlichkeiten aller Art, wie insbesondere
  • Geschäftsräume
  • Magazine
  • Werkstätten
  • Arbeitsräume
  • Amts- oder Kanzleiräume
• Mitgemietete Haus- oder Grundflächen, wie insbesondere
• Genossenschaftliche Nutzungsverträge über Wohnungen, einzelne Wohnungsteile, Geschäftsräumlichkeiten oder mitgemietete Haus- oder Grundflächen.

Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für folgende Mietgegenstände (Voll-Ausnahmen vom MRG):

• Gewerbe: Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebs eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebes-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens vermietet werden
• Heime: Mietgegenstände, die im Rahmen eines hierfür besonders eingerichteten Heims für ledige oder betagte Menschen, jugendliche Arbeitnehmer*innen, Schüler*innen oder Student*innen vermietet werden
• Betreutes Wohnen: Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden
• „Dienstwohnung“: Wohnungen, die aufgrund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden
• Halbjahresvertrag: Mietvertrag über eine Geschäftsräumlichkeit auf höchstens ein halbes Jahr befristet
• Halbjahresvertrag: auf höchstens ein halbes Jahr befristeter Mietvertrag über eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B, wenn die/der Mieter*in diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortwechsel mietet
• Ferienwohnung: Wohnungen oder Wohnräume die von Mieter*innen bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden
• Zweit-Objekt-Gebäude: Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen

Das MRG gilt für folgende Mietgegenstände nur teilweise (Teilausnahmen vom MRG):

• Nicht geförderte Neubauten: Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
• Dachbodenausbauten oder Aufbauten: Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die nur mit der Abrede vermietet werden, dass darin – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch die/den Hauptmieter*in – entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde;
• Zubau: Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind;
• Wohnungseigentum: Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 08. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist;
• Wirtschaftspark: Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark, das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften, in 8auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung betrieben werden (es gelten die §§ 14 und 29 bis 36 MRG).

Bei diesen Mietgegenständen gelten nur folgende Bestimmungen des MRG:

• § 14 MRG: Mietrecht im Todesfall
• § 16 MRG: Kaution
• § 29 MRG: Auflösung und Erneuerung des Mietvertrags, Zurückstellung des Mietgegenstands
• § 30-36 MRG: Kündigungsbeschränkungen, Verfahren, Räumung
• § 45 MRG: Wertbeständigkeit des Mietzinses
• § 46 MRG: Hauptmietzins bei Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung
• § 49 MRG: Kündigungsrechtliche Übergangsregelungen.

Liegt keine dieser Voll- oder teilausnahmen vor, gilt das Mietrechtsgesetz zur Gänze!

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Übrigens: Auch die Mietkaution ist ein heikles Thema. Nicht selten kommt es auch hier zu unrechtmäßig überhöhten Forderungen oder der Vermieter gibt die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung nicht zurück. Aber auch hier gibt es die Möglichkeit, sich als Mieter zur Wehr zu setzen und das unrechtmäßig einbehaltene Geld zurückzuholen. 

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