Die zulässigen Befristungen nach dem Mietrechtsgesetz

• Vertragsdauer

Mindestens drei Jahre, jede über die Mindestdauer hinausgehende Befristung ist zulässig.

• Verlängerung: wieder mindestens drei Jahre
• Obergrenze: keine Obergrenze für die Vertragsdauer
• Schriftform: für ursprüngliche Befristung und jede Verlängerung erforderlich

Beispiel: zulässig wäre etwa folgende Befristung:

• Ursprünglicher Vertrag: 5 Jahre
• 1. Verlängerung: 3 Jahre
• 2. Verlängerung: 3 Jahre
• 3. Verlängerung: 3 Jahre

• Anwendungsbereich

Diese Regelung gelten für alle Haupt- oder Untermietverträge über Wohnungen, die dem MRG unterliegen (Ausnahme: halbjährlich befristete Mietverhältnisse, da diese nicht dem MRG unterliegen).

• Vorzeitiges Kündigungsrecht Mieter*in

Im Fall eines auf mindestens drei Jahre befristeten Haupt- oder Untermietverhältnisses über eine Wohnung haben Mieter*innen nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Auf dieses Recht können Mieter*innen nicht wirksam verzichten und es kann durch vertragliche Vereinbarungen nicht wirksam beschränkt werden.

Beispiel:

• ursprüngliche Vertragsdauer: mindestens drei Jahre
• Ablauf eines Jahres: Kündigungsmöglichkeit durch Mieter*in
• Kündigungsfrist: 3 Monate
• Kündigungstermin: Monatsletzter
• Verlängerte Vertragsdauer: wieder mindestens 3 Jahre
• Ablauf eines Jahres: neuerliche Kündigungsmöglichkeit durch Mieter*in
• Kündigungsfrist: drei Monate
• Kündigungstermin: Monatsletzter

• Vertragsdauer

 Beliebig, keine Unter- und Obergrenze

• Verlängerung: wieder beliebig,
• Obergrenze: keine Obergrenze für die Vertragsdauer,
• Schriftform: für ursprüngliche Befristung und jede Verlängerung erforderlich.

Diese Regelungen gelten für alle Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume, die dem MRG unterliegen (Ausnahme: halbjährlich befristete Mietverhältnisse).

• Vorzeitiges Kündigungsrecht 
  Mieter*in

• Erneuerung des Mietvertrags

• Mietverträge auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines Verstoßes gegen die Regelungen über wirksame Befristungen von Mietverträgen nicht durchgesetzt werden kann, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert.
• Diese Bestimmungen stellt eine häufige Falle für Vermieter*innen dar.
• Vermieter*innen sei es deshalb angeraten, genaue Aufzeichnungen über die Beendigung befristeter Verträge zu führen und wenn der Endtermin naht, entsprechend tätig zu werden.
• Diese Falle wurde durch die Wohnrechtsnovelle 2006 durch folgende Regelung entschärft: „Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre erneuert; Mieter*innen haben jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf der drei Jahre ein weiteres Mal nicht gelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.“
• Verpasst es also die/der Vermieter*in einmalig, nach Ablauf der Befristung tätig zu werden und entweder mit der/dem Mieter*in einen neuen (befristeten) Mietvertrag abzuschließen oder dafür zu sorgen, dass die/der Mieter*in den Mietgegenstand zurückstellt, so hat die/der Vermieter*in nach Ablauf von weiteren drei Jahren eine „zweite“ Chance, das Mietverhältnis zu beenden.
• Nutzt sie/er diese Chance nicht, ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit verlängert und die/der Vermieter*in kann nur noch aus den Kündigungsgründen des MRG kündigen.

• Befristungsabschlag vom Haupt- und Untermietzins

• Der höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrags um 25%.
• Wird der befristete Hauptmietvertrag in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, entfällt der Befristungsabschlag ab dem Zeitpunkt der Umwandlung.
• Voraussetzung für den Wegfall des Befristungsabschlags ist aber, dass im ursprünglichen Vertrag der höchstzulässige Hauptmietzins für ein unbefristetes Mietverhältnis und der tatsächlich vereinbarte Hauptmietzins schriftlich gegenübergestellt werden.
• Eine gleichlautende Regelung gilt für Untermietverträge, wobei sich der höchstzulässige Untermietzins mit Ausnahme der überwälzten Mietzinsbestandteile für Betriebskosten und Anteile für besondere Aufwendungen ebenfalls um 25% reduziert.

• Nichtanwendbarkeit des Befristungs-
  abschlags

• Die Bestimmungen über den Befristungsabschlag sind bei der Zulässigkeit freier Mietzinsbildung nach dem ABGB (d.h. also bei Teil- oder Vollausnahmen vom MRG) nicht anwendbar.