Zum Glück gibt es den Mieterschutz

Zum Glück gibt es den Mieterschutz

 

Mieterschutz - ein kurzer Ratgeber

In Österreich haben Mieter umfangreiche Rechte, die sie schützen. Man nennt diese Bestimmungen kurz Mieterschutz. Viele wissen gar nicht, wie sehr er Mietern helfen kann. Daher klären wir in diesem Artikel über folgende Fragen im Detail auf:

  • Was ist mit Mieterschutz überhaupt gemeint?
  • Wann gelten die Rechte?
  • Was bringt der Mieterschutz mir als Mieter?

 

Mieterschutz: Stärkt Mietern den Rücken

Das Wohnen in einem Mietverhältnis ist ein sehr sensibler Bereich. Die „eigenen vier Wände“ sind schließlich der privateste Ort, den es gibt. Oftmals kommt es deshalb aus folgenden Gründen zu Streitigkeiten: 

  • der Auszug / die Kündigung
  • die Höhe der Miete
  • Schäden oder Schimmel

Deswegen dient der Mieterschutz grundsätzlich dazu, diesen sensiblen Bereich zu schützen und den Mieter zu unterstützen. Durch das Gesetz ist festgeschrieben, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben - allerdings gibt es auch Grauzonen.

 

Anwendungsbereiche: Wo gilt der Mieterschutz?

Es gibt drei Anwendungsbereiche des Mietrechtsgesetzes (MRG). Dadurch ist festgelegt, welchem Mieter welche Rechte zustehen. Am besten ist es, sich im Vorhinein zu informieren, in welchen Bereich das Mietverhältnis fällt. Die in diesem Artikel besprochenen Mieterschutz-Rechte beziehen sich auf den Vollanwendungsbereich des Mietrechts.

  1. Vollanwendungsbereich
    Nach der Faustregel gehören hierzu Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern, die vor dem Ende des Zweiten Weltkrieges gebaut wurden. Hier sieht das Mietrecht sowohl einen Preisschutz als auch einen Kündigungsschutz („Beendigungsschutz“) vor.

  2. Teilanwendungsbereich
    Meistens handelt es sich hier um Mietwohnungen in nicht geförderten Neubauten und in Neubauten, die im Wohnungseigentum stehen. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechts gilt nur der Kündigungsschutz.

  3. Ausgenommen vom MRG
    Wenn das Mietverhältnis vom Mietrechtsgesetz ausgenommen ist, gelten weder Kündigungs- noch Preisschutz. Beispielsweise die Miete in einem Einfamilienhaus, dessen Vertrag nach 2001 geschlossen wurde, würde hierzu zählen.

 

Kündigungsschutz: Nicht einfach rausgeworfen werden

Vom Vermieter vor die Tür gesetzt werden zu können, ist eine schreckliche Vorstellung. Glücklicherweise geht das aufgrund des Mieterschutzes im Gesetz nicht ohne Weiteres. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis, das in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt, greift der Kündigungsschutz. Er besagt, dass dieses Verhältnis nur gerichtlich und aufgrund eines wichtigen Grundes gekündigt werden darf.

Zu den Gründen zählen unter anderem:

  • Vernachlässigung der Wohnung
  • Strafbares Verhalten gegenüber anderen Mietern oder dem Vermieter
  • Nichtbenützung der Wohnung
  • Eigenbedarf des Vermieters (hier gibt es aber sehr strenge Regeln, deren Einhaltung vom Gericht geprüft wird: z. B. muss es sich um eine Notsituation handeln, die den Vermieter oder seine Kinder/Enkel betrifft)
  • Mietrückstand (auch hier gelten strenge Regeln: bezahlt beispielsweise der Mieter den Rückstand bis zum Ende des Gerichtsverfahrens erster Instanz, muss dieses neu verhandelt werden)
  • gänzliche Untervermietung
  • Tod des Mieters und Fehlen einer Person, die Zugang zur Wohnung verschaffen kann

Außerdem können im Mietvertrag andere Kündigungsgründe vereinbart werden.

 

Kaution: Gebt mir mein Geld zurück!

Man hat erfolgreich die Wohnung gekündigt, den Umzug gemeistert und dann kommt der Schock: Der Vermieter will die Kaution nicht zurückgeben. Der Vermieter bewegt sich hier in einer rechtlichen Grauzone.

Zunächst muss man wissen, dass der Vermieter eine gewöhnliche Abnützung einer Mietwohnung akzeptieren muss - schließlich bezahlt man auch dafür, sie zu benützen.

 

Beispiele aus der Rechtsprechung, die aufzeigen, was unter gewöhnliche Abnützung fällt: Kratzer in der Badewanne oder das Anbohren von Fliesen zur Verwendung von Handtuchhaltern im Bad.

 

Für bestimmte Bereiche der Wohnung gibt es Fristen, nach deren Ablauf diese sowieso erneuert werden müssen. Zum Beispiel gilt für Waschbecken eine Frist von 30 Jahren.

Oft geht es bei Streitigkeiten um die Kaution ums Ausmalen. Dazu ist zu sagen, dass der Mieter die Wohnung grundsätzlich so hinterlassen muss, wie sie vorgefunden wurde. Eine Ausmalverpflichtung besteht in der Regel nur, wenn die Wände über die normale Abnützung hinaus in Anspruch genommen wurden bzw. wenn eine von den herkömmlichen Gepflogenheiten radikal abweichende Farbe verwendet wurde (z. B. bei dunklen Wänden).

Wurde im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass die Wohnung ausgemalt zurückzugeben ist, steigt die Wahrscheinlichkeit eines Streits mit dem Vermieter, wenn man dieser vertraglichen Verpflichtung nicht nachkommt.

Übrigens: Mietrückstände darf der Vermieter nicht aus der Kaution einbehalten.

 

Schimmel: Wenn die Pilze kommen

Schimmel ist nicht nur eklig, sondern auch höchst gesundheitsschädlich. Wenn es in einer Wohnung schimmelt, ist oftmals der Schuldige für den Vermieter schnell gefunden: der Mieter. Doch das gilt nur, wenn es im Mietvertrag eine Klausel zum Lüftungsverhalten gibt. Ansonsten ist der Vermieter dafür zuständig, den Schimmel zu beseitigen.

Auch in diesem Fall greift der Mieterschutz. Weil Schimmel in einer Wohnung die Gesundheit stark belastet, kann eine Mietminderung von bis zu 100 % durchgesetzt werden. Vorher sollten allerdings auf jeden Fall alle Schäden durch den Mieter genau dokumentiert und professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden.

 

Nebenkosten: Volle Transparenz für Mieter

Betriebskosten, Nebenkosten etc. wie Wasser, Abwasser oder Müllabfuhr sind manchmal so hoch, dass sie einem wie eine „zweite Miete“ vorkommen.

Es gibt keine konkreten Regelungen dafür, wie hoch die Nebenkosten sein dürfen, da sie lokal unterschiedlich sind. Manchmal wirken sie auf einen Mieter inkorrekt. Als Mieter hat man daher das gesetzliche Recht auf eine Betriebskostenabrechnung. Der Mieterschutz gibt Mietern auch das Recht, Einsicht in alle Belege zu nehmen, die der Abrechnung der Betriebskosten zugrunde liegen.

Übrigens: Im Abrechnungsjahr 2016 betrugen die monatlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter Nutzfläche laut Mietervereinigung rund 2,03 Euro.

 

Mehr zum Thema „Betriebskosten“ finden Sie HIER auf unserer Website.

 

Mieterschutz ist auch Preisschutz: Das liebe Geld

Die Österreicher geben im Schnitt über ein Drittel ihres Einkommens für das Wohnen aus. Es ist also klar: Bei der Miete geht es um viel Geld, um Lebensqualität.

wohnkostenanteil oesterreich 1

Der Schutz vor zu hohem Mietzins ist einer der wichtigsten Teile des Mieterschutzes. Es gibt viele Regelungen dafür, zu welchem Bereich des Preisschutzes die Wohnung gehört, die selbst für Experten recht verwirrend sind. Zu den häufigsten gehört aber der Richtwertmietzins. Hier ist der Mietzins gesetzlich gedeckelt.

Der Richtwert unterscheidet sich von Ort zu Ort und steht im Mietkostenindex. Dazu kommen noch verschiedene Auf- und Abschläge, die an die Gegebenheiten der konkreten Wohnung gekoppelt sind. Viele Mieter kennen aber ihren lokalen Richtwert, insbesondere in Wien, nicht oder scheuen sich, ihre Ansprüche gegen den Vermieter durchzusetzen. Dabei ist das ihr gutes Recht!

Für Mieter gibt es beim Preisschutz einen entscheidenden Nachteil: wenn mit dem Mietzins größere Erhaltungsarbeiten bezahlt werden, darf der Vermieter die Miete anheben. Allerdings dürfen alle Mieter an einer Verhandlung teilnehmen, die die Angemessenheit der Erhöhung prüft.

 

Hilfe: Den Mieterschutz durchsetzen

Viele Mieter kennen das unangenehme Gefühl, das durch Streitigkeiten mit dem Vermieter entsteht. Zum Glück stärkt einem der Mieterschutz den Rücken und außerdem gibt es verschiedene Wege, Hilfe zu finden. Hier sind einige aufgelistet:

 

1. Selbsthilfe

Selbst ist der Mieter! Einige Streitpunkte kann man schon im Vorhinein ausräumen, indem man den Mietvertrag eingehend prüft.

 

Dazu ist es hilfreich, sich genau über die Rechte und Pflichten als Mieter zu informieren. Außerdem kann man sich von einer externen Organisation helfen lassen, wenn es Unklarheiten zu einzelnen Klauseln gibt.

Insbesondere beim Thema Schimmel bzw. generell Schäden in der Mietwohnung ist es sinnvoll, diese genau zu dokumentieren (z. B. mit Fotos) und mit dem Vermieter schriftlich zu kommunizieren. Damit hat man mehr Sicherheit in einem eventuellen Verfahren.

 

2. Mietervereine / Konsumentenschutz

Verschiedene Vereine bieten Beratungen und Rechtssicherheit gegen eine Mitgliedschaft an, wie z. B. der Mieterschutzverband oder die Mietervereinigung. Das kostet zwar jährlich einen Mitgliedsbeitrag, dafür kann man sich aber zu verschiedenen Fragen beraten lassen oder über mieterspezifische Themen informieren.

Auch der Verein für Konsumenteninformation bietet Beratungen gegen eine Gebühr an. Die Arbeiterkammer hat in einer Broschüre die wichtigsten Informationen zum Thema Miete verständlich zusammengefasst.

mietrecht ak

 

3. Anwalt

Bei den meisten mietrechtlichen Verfahren handelt es sich um sogenannte Außerstreitverfahren. Das heißt, dass diese über eine Schlichtungsstelle laufen und nicht über ein Gericht. Dabei kann ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt helfen. Es ist nicht ratsam, ohne juristisches Fachwissen in ein Mietrechtsverfahren hineinzugehen. Der große Nachteil ist aber, dass im Falle einer Niederlage die Anwaltskosten selbst getragen werden müssen - und die können immens sein.

 

4. Miete Runter / Prozesskostenfinanzierer

Bei der Durchsetzung des Preisschutzes für Altbauten helfen sogenannte Prozesskostenfinanzierer wie Miete Runter. Miete Runter übernimmt für seine Kunden das Kostenrisiko in mietrechtlichen Behörden- und Gerichtsverfahren.

Die Hauptleistung des Finanzierers besteht darin, das gesamte finanzielle Risiko zu tragen, das mit der Durchsetzung von Ansprüchen wegen zu hoher Mieten gegen den Vermieter verbunden ist. Auch wenn der Fall nicht erfolgreich sein sollte, muss der Kunde nichts bezahlen. Miete Runter trägt die Kosten für:

  • Rechtsanwälte
  • Sachverständige
  • Gerichtsgebühren
  • etc.

Dadurch ist es möglich, ohne Stress bares Geld zurückzubekommen und bei der zukünftigen Miete zu sparen!

Das Service von Miete Runter gilt sowohl für laufende als auch bereits beendete Mietverhältnisse. Bitte beachten Sie jedoch, dass Miete Runter keine Rechtsberatung oder Rechtsvertretung anbietet.