Was sind Betriebskosten und worauf müssen Sie dabei achten?

Was sind Betriebskosten und worauf müssen Sie dabei achten?

Wer monatlich seine Miete bezahlt, kennt den Ausdruck „Betriebskosten“. Mieten werden inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer vom Mieter an den Vermieter bezahlt. Während die Umsatzsteuer eine fixe Größe ist, können die Betriebskosten stark variieren. Dies führt nicht selten zu Irritationen bei den Mietern. Was genau die Betriebskosten sind und wie sie sich zusammensetzen, erklären wir in diesem Beitrag.

Außerdem: Wenn Sie in einem Mietobjekt wohnen, ist die Betriebskostenabrechnung für Sie ein relevantes Thema. Da die Betriebskostenabrechnungen sehr häufig in mehreren Punkten nicht den gesetzlichen Regelungen entsprechen, sollten Sie Ihre Betriebskostenabrechnungen genau kontrollieren. Sie erfahren in diesem Beitrag daher auch, wie Betriebskosten geregelt sind und welche Fristen zu beachten sind.

 

Definition Betriebskosten

Betriebskosten sind laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten, die bei der Benützung der Hausanlage anfallen. Da es sich bei den Betriebskosten also um Kosten handelt, die dem Haus zugerechnet werden, findet sich auch oft der Begriff Hausbetriebskosten.

 

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?

  • Wasserversorgung / Wasser / Abwasser: dazu zählen auch die Wasserdichtheitsprüfung, alle Themen rund um das Kaltwasser (wie Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung)
  • Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Grünflächen, Spielplatz – z.B. TÜV, Waschküche, uvm), auch diese müssen gewartet, repariert und geprüft werden
  • Kanalräumung
  • Alles rund um Müll(entsorgung) und Unratsabfuhr, dazu gehört auch die Entrümpelung von herrenlosen Gütern
  • Schädlingsbekämpfung
  • Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
  • Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses & Gemeinschaftsflächen
  • Prämien von Versicherungen für Feuer, Glasbruch und Sturmschaden, nicht zu unterschätzen sind auch die Haftpflicht für Leitungswasserschäden. (Wichtig ist, dass diesen Prämien mehr als die Hälfte der Mieter und Mieterinnen für das Haus zugestimmt haben)
  • Verwaltungshonorar
  • Hausreinigung (darunter fallen auch alte Dienstverträge mit "echten" Hausbesorgern, deren Abfertigungen, Dienstverträge mit Hausbetreuern und auch deren Abfertigung bzw. nicht zu vergessen die Kommunalsteuer für Dienstnehmer)
  • Schneeräumung (wenn extern)
  • öffentliche Abgaben

 

Welche Gesetze regeln die Betriebskosten?

Mietrechte sind gesetzlich eindeutig festgelegt und so auch die Betriebskosten. In den Gesetzestexten finden Sie weitere Informationen.

 

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)

Für Mietobjekte in einem vor 1945 errichteten Altbau sowie mit öffentlichen Mitteln geförderter Neubau sind in §21 MRG https://www.jusline.at/gesetz/mrg/paragraf/21 Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben geregelt.

Im frei finanzierten Neubau wird die Abrechnung der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart.

Für Genossenschaften gilt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) https://www.jusline.at/gesetz/wgg, das sich bei den Betriebskosten am Katalog des MRG orientiert.

 

Teilanwendungs- und Vollanwendungsbereich des ABGB

Wenn das MRG nicht gilt, regelt §1099 ABGB (Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch) die Betriebskosten. Demnach hat grundsätzlich der/die Vermieter/in alle Lasten und Abgaben zu tragen, wobei vertraglich vereinbart werden kann, dass der/die Mieter/in die Betriebskosten trägt.

Bei einem Pauschalmietzins sind die Betriebskosten in den Mietzins inkludiert. In diesem Fall tragen Vermieter/innen das Risiko etwaiger Betriebskostensteigerungen zur Gänze, müssen aber keine Abrechnungen erstellen. Auch durch eine jahrelange Handhabung kann es zu einer Vereinbarung über die Betriebskosten kommen. Gerade im Bereich des ABGB sollten Sie die Abrechnung der Betriebskosten immer genau prüfen.

 

Das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)

Das Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) https://www.jusline.at/gesetz/heizkg regelt die Energieverwendung in Gebäuden mit mindestens vier Nutzungsobjekten im Falle einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage auch unabhängig der Rechtsform im Sinne einer rationellen und sparsamen Energieverwendung.

 

Gemeinschaftsanlagen

Die Benutzung von Gemeinschaftsanlagen steht den Mieter/innen gegen eine Beteiligung an den Betriebskosten frei. Wenn nur eine bestimmte Gruppe von Mieter/innen einen Aufzug oder Garten oder Ähnliches nutzen kann oder nicht, können die Mieter gemeinsam mit dem Vermieter bestimmen, wer Teilnehmer der Sondergemeinschaftsanlage ist. Hier gelten separate Vereinbarungen zu Betriebskosten und Erhaltung.

 

Verwaltungskosten

Für die Verwaltung dürfen je Kalenderjahr und Quadratmeter je nach Ausstattungskategorie der Wohnung 0,73 € (Kategorie A), 1,19 € (Kategorie B), 1,46 € (Kategorie C) bzw. 2,91 € (Kategorie D) je Quadratmeter auf zwölf gleiche Monatsbeiträge verteilt angerechnet werden.

 

Hausbetreuung

Für die Hausbetreuung dürfen Aufwendungen für die Reinhaltung und Wartung der Räume, die von mehreren Hausbewohnern genutzt werden können, von Flächen und Anlagen der Liegenschaft einschließlich der Schneeräumung, der Gehsteigbetreuung sowie für die Beaufsichtigung des Hauses umgelegt werden. Im Falle eines Dienstnehmers (Hausbesorgers) auch Abgaben für die Personalkosten sowie Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien.

 

Was darf nicht berechnet werden?

Außer den gesetzlich im §21 MRG festgelegten Betriebskosten dürfen keine weiteren Kosten auf die Mieter/innen umgelegt werden. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Objektes im Sinne der Behebung baulicher oder sonstiger Mängel stellen keinesfalls Betriebskosten dar. Auch die Reparaturrücklage darf nicht auf den Mieter umgelegt werden.

 

Allgemeines

Während die Wasserversorgung selbst zu den Betriebskosten zählt, darf der Anschluss an das öffentliche Wasserversorgungsnetz nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Behebung von Rohrbrüchen sowie die Reparaturkosten von Stiegenhauslicht und Gegensprechanlage sind vom Vermieter zu tragen, ebenso die Behebung von Schäden am Kamin oder Kosten für besondere Ausstattung wie Taubenwehranlagen. Die Entrümpelung des Hauses, auch nach größeren Renovierungsarbeiten am Haus, darf nicht auf die Mieter übertragen werden.

 

Strom, Heizung, Warmwasser

Auch die Kosten für Heizung und Warmwasser sowie für den Strom in Wohnungen zählen nicht zu den Betriebskosten. Sollte es bei den Heizbetriebskosten keine Verbrauchsabrechnung geben, gelten für die Kosten der Gemeinschaftsanlage die gleichen Regeln wie für die übrigen Hausbetriebskosten nach Nutzfläche und Nutzwert laut Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG).

 

Verwaltung

Abgesehen von dem gesetzlich geregelten Beitrag für Verwaltungskosten dürfen keine Kosten wie Porto, Bankspesen, Telefongebühren oder Zinsen auf die Mieter umgelegt werden.

 

Sonstiges

Wenn Sie in der Aufstellung den Kostenpunkt „Sonstiges“ sehen, ist nicht transparent ersichtlich, was abgerechnet wird. Falls es sich hierbei um nicht zulässige Kosten handeln sollte (Mietzinsrückstände, Delogierungskosten, Rechtsanwaltskosten etc.), kann der Mieter etwaig zu viel gezahlte Kosten zurückverlangen.

 

Wie werden die Betriebskosten abgerechnet?

Betriebskosten werden jährlich abgerechnet, wobei es dabei auch zu Nachzahlungen oder Gutschriften kommen kann.

 

Jährliche Abrechnung mit Stichtag

Nach dem MRG sowie nach dem WGG umfasst der Zeitraum der Abrechnung ein Kalenderjahr, wobei die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres vorlegen muss. Bei einem ABGB-Mietvertrag hängt der Stichtag von der vertraglichen Vereinbarung ab. Bei Betriebskostenabrechnungen nach dem HeizKG muss sich das Rechnungsjahr nicht auf ein Kalenderjahr beziehen, aber ebenfalls innerhalb von 6 Monaten ab Ende der Abrechnungsperiode gelegt werden.

 

Abrechnung anfordern (Achtung Frist!)

Ihre Betriebskostenabrechnung muss vollständig und nachvollziehbar sein, wobei Einnahmen und Ausgaben als Einzelposten ausgewiesen werden müssen (Vorschreibung, Datum, Betrag). Die Betriebskostenabrechnung muss nur nach WGG und HeizKG jedem Mieter einzeln zugestellt werden, beim MRG reicht auch ein Aushang am schwarzen Brett. Sollten Sie bis zum Stichtag keine schriftliche Abrechnung erhalten, sollten Sie eine schriftliche Kopie verlangen, da Aushänge auch verloren gehen können.

Sie haben sechs Monate Zeit, um Abrechnung und Belege einzusehen und Kopien anzufordern, um anhand der Belege die Auflistung in der Abrechnung zu überprüfen. Die Belege liegen in der Verwaltung auf.

Die Rechnungen der Betriebskostenabrechnung müssen im Abrechnungsjahr fällig geworden sein. Sie sollten kurz nach der Legung der Jahresabrechnung (30. Juni) per Einschreiben eine Kopie der Betriebskostenabrechnung verlangen. Pro Kopie darf ein Spesenersatz von rund 0,50 € verlangt werden. Diesen Kostenersatz müssen Sie aktiv anbieten. Fordern Sie nur ausgewählte Belege an, da der Kostenersatz je nach Größe der Wohnhausanlage teuer werden kann.

 

Nachzahlung oder Guthaben

Eine Nachzahlung oder ein Guthaben aus der jährlichen Abrechnung wird meist mit den folgenden Monatsmieten aufgerechnet.

 

Abrechnung bei Mieterwechsel und Leerstand

Nach MRG und WGG betrifft die Nachzahlung oder Gutschrift denjenigen, der zum Fälligkeitszeitpunkt (1. August) Mieter der Wohnung ist. Im frei finanzierten Neubau oder im Ein- oder Zweifamilienhaus ist die Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag relevant. Sofern die Verrechnung nicht nach MRG erfolgt, wird beim Auszug des Mieters eine Schlussabrechnung erstellt. Nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz sowie dem ABGB tragen Mieter nur die Kosten, die Sie selbst verursacht haben. Bei einem Leerstand hat der Vermieter die Kosten zu tragen.

 

Warum steigen die Betriebskosten?

Einmal jährlich darf der Vermieter ab Jahresbeginn die Betriebskosten um maximal 10 % erhöhen, wenn er bei der Abrechnung am Jahresende feststellt, dass die Betriebskosten gestiegen sind. Die Abrechnung erhalten Sie auch in diesem Fall zum Stichtag.

 

Wann werden Betriebskosten fällig?

Die Betriebskosten sind monatlich fällig und werden nach MRG und WGG in der Regel als Pauschale abgerechnet, können aber auch als Einzelabrechnung unter Vorlage der Rechnungsbelege erfolgen. Nachzahlungen und Guthaben aus der Jahresabrechnung sind zum übernächsten Zinstermin fällig.

 

Abrechnung nach Wohnnutzfläche

Nach MRG und WGG zahlt ein/e Mieter/in in der Regel entsprechend der reinen Bodennutzfläche seiner/ihrer Wohnungsgröße einen Anteil an den Ausgaben des gesamten Hauses. Im frei finanzierten Neubau oder im Ein- oder Zweifamilienhaus kommt es auf die Vereinbarung im Mietvertrag an.

 

Überprüfung der Betriebskosten

Zur Orientierung, wie sich Betriebskosten aufteilen können, sollten Sie Ihre Abrechnung immer mit dem aktuellen Betriebskosten-Spiegel vergleichen, der jährlich von der MVÖ für die Betriebskosten in privaten Mietshäusern erstellt wird.

Derzeit (Stand Februar 2019) liegt der Betriebskostenspiegel 2018 für das Jahr 2016, wo die durchschnittlichen monatlichen Nettobetriebskosten rund 2,03 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche betrugen, mit einer Steigerung von rund 4 % gegenüber 2015, wobei die Versicherungsprämien am meisten gestiegen sind. Mit dem Betriebskostenrechner der Stadt Wien können Sie Ihre Betriebskosten online überprüfen.

 

Einspruch gegen Betriebskosten

Wenn Ihnen Ungereimtheiten in der Betriebskostenabrechnung auffallen, können Sie diese überprüfen lassen. Bei Einhaltung sämtlicher Fristen können Sie unrechtmäßig gezahlte Beiträge zurückerhalten. Die Positionen, die nicht zulässig sind, werden dann aus der Abrechnung herausgenommen und die zu viel verrechneten Beträge erhalten Sie zurück.

Hier nochmals kurz zusammengefasst, welche Kosten in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein dürfen:

Die Wasserversorgung, die Rauchfangkehrung, die Kanalräumung, die Unratsabfuhr sowie die Schädlingsbekämpfung. Weiters die Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, eine Feuerversicherung im angemessenen Umfang, die angemessene Haftpflichtversicherung sowie die Versicherung gegen Leitungsschäden. Wenn die Mehrheit der Hauptmieter zustimmt, wird auch die Versicherung gegen andere Schäden wie Glasbruch und Sturmschäden mit den Betriebskosten abgerechnet.

 

Wie lange kann man Einspruch erheben? (Achtung Frist!)

Wenn Sie eine Kopie der Betriebskostenabrechnung haben, können Sie nach MRG und ABGB die Abrechnung bis zu drei Jahre rückwirkend überprüfen und Einspruch erheben. Im WGG und HeizKG haben Sie bei Vorliegen der Abrechnung nur sechs Monate für einen schriftlich begründeten Einspruch Zeit.