Wohnfläche und Wohnflächenberechnung – das müssen Sie wissen

Wohnfläche und Wohnflächenberechnung – das müssen Sie wissen

Sie stehen kurz davor, eine neue Wohnung zu mieten, und sind unsicher, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche (Nutzfläche) richtig bemessen wurde? Sie wollen die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche kontrollieren und wissen nicht, wie Sie diese vermessen oder berechnen?

Dieser Artikel zeigt Ihnen alles auf, was Sie über die Wohnfläche und die Wohnflächenberechnung wissen müssen.

 

Wohnfläche bzw. Nutzfläche kleiner als im Mietvertrag angegeben? So schützen Sie sich vor Betrug durch den Vermieter!

Zahlreiche Vermieter versuchen mit mehr oder weniger gefinkelten Tricks, mit ihren Wohnungen möglichst viel Miete zu kassieren. Einer der häufigsten ist, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben.

wohnfläche skizze

Sie fragen sich, wie man sich dagegen schützen kann. Berechnen Sie die Wohnfläche bzw. Nutzfläche Ihres Mietobjektes am besten selbst! Wir zeigen Ihnen, wie das geht.

 

Was ist der Unterschied von Wohnfläche und Nutzfläche? Und welche Fläche wird für die Berechnung des Mietzinses herangezogen?

Gleich vorweg: Die Nutzfläche ist die für den Mietpreis ausschlaggebende Fläche. Sie ist unter anderem auch für die Höhe der Betriebskosten in Altbauwohnungen oder die Höhe der Hausratsversicherung relevant.

Nun gilt es dennoch zu klären, worin sich Nutzfläche und Wohnfläche unterscheiden und wie man diese berechnet. Weiters wird im Folgenden erklärt, welche Flächenbezeichnungen es noch gibt und welche Auswirkungen diese auf die Berechnung haben.

 

Was ist die Wohnfläche?

wohnfläche

Die Wohnfläche wird in Quadratmetern angegeben. Zu ihr zählen alle Flächen, auf denen man tatsächlich wohnt bzw. die zu Wohnzwecken dienen.

  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Bad
  • WC
  • Vorzimmer

…alle diese Räume sind Wohnfläche.

Balkone und Terrassen zählen nur mit 25 % ihrer Quadratmeterzahl zur Wohnfläche. Für die Zurechnung der Fläche von Wintergärten ist entscheidend, ob diese beheizbar sind oder nicht. Ist die Frage mit einem „Nein“ zu beantworten, zählen sie auch nicht zur Wohnfläche. Die Fläche von beheizbaren Wintergärten hingegen wird zur Hälfte angerechnet.

Noch kniffliger wird es bei der Berechnung der zur Wohnfläche zuzählbaren Quadratmeterzahl von Dachschrägen. Hier kommt es darauf an, in welcher Höhe der Mauer die Dachschräge beginnt.

  • Beginnt die Dachschräge erst oberhalb von einem Meter Raumhöhe, zählen 50 % der darunter liegenden Fläche zur Wohnfläche.
  • Beginnt eine Dachschräge unter dieser Grenze, wird keine Fläche der Wohnfläche zugerechnet.

Achtung: Hier gibt es eine Unterscheidung zur Nutzfläche! Dazu kommen wir gleich.

Räume im Keller, das Stiegenhaus, Waschküchen, Fahrradräume, Abstellräume oder auch die Garage zählen nicht zur Wohnfläche.

 

Was ist die Nutzfläche? Definition gemäß MRG und WEG

Gemäß Definition nach MRG (Mietrechtsgesetz) und WEG (Wohnungseigentumsgesetz) zählt die gesamte Bodenfläche einer Wohnung bzw. eines Hauses als Nutzfläche. Wandstärken, Durchbrechungen wie Türen oder Durchreichen werden bei der Flächenberechnung allerdings in Abzug gebracht.

Anders als bei der Wohnfläche werden auch offene Balkone, Terrassen und Treppen nicht als Fläche berücksichtigt. Loggien hingegen schon. Auch hinsichtlich der Regelung für Dachschrägen unterscheidet sich die Nutzfläche von der Wohnfläche. Hier gibt es keine Sonderregelung bezüglich der Raumhöhe. Dachschrägen werden immer ganz zur Nutzfläche hinzugezählt.

Räume wie Heizungsraum, Maschinenraum, etc. werden als Funktionsflächen bezeichnet und zählen nicht zur Nutzfläche. Auch die sogenannten Verkehrsflächen wie Eingänge, Stiegenhäuser, Aufzüge oder Flure werden bei der Berechnung der Nutzfläche nicht berücksichtigt.

 

Worin unterscheidet sich die Wohnfläche von der Nutzfläche jetzt tatsächlich?

Räume wie Wohnzimmer oder Schlafzimmer können beides sein. Nämlich sowohl Wohnfläche als auch Nutzfläche. Zusätzlich zu den in der Wohnung befindlichen Räumen gibt es allerdings Flächen, die zwar zur Nutzfläche zählen, jedoch nicht zur Wohnfläche. Z. B. Müllräume oder Parkplätze.

Grundsätzlich lassen sich Nutzflächen in sieben Arten unterteilen:

  • Wohnen
  • Büroarbeit
  • Produktion
  • Lager & Verkauf
  • Unterricht & Kultur
  • Pflege
  • sonstige Nutzflächen.

 

Wohnfläche und Nutzfläche – Unterschied zur Grundfläche

Bei der Berechnung der Wohnfläche und der Nutzfläche werden die Innenmaße von Räumen herangezogen. Die Berechnung der Grundfläche geht im Gegensatz dazu von den äußeren Eckpunkten eines Gebäudes bzw. Grundstücks aus. Die genaue Definition gemäß WoFlV (Wohnflächenverordnung) besagt, dass bei der Ermittlung der Grundfläche von der Vorderkante der Bekleidung eines Bauteils auszugehen ist.

 

Wie werden die Wohnfläche bzw. Nutzfläche berechnet

  • In Deutschland dienen für die Berechnung der Wohnfläche folgende Rechtsgrundlagen: die WoFlV (Wohnflächenverordnung), das WoFG (Wohnraumförderungsgesetz), die DIN-NORM 277 und die DIN-Norm 283.
  • Im Vergleich dazu wird die Berechnung in Österreich nur vom MRG (Mietrechtsgesetz) und WEG (Wohnungseigentumsgesetz) reguliert.

 

Anleitung: So berechnen Sie die Quadratmeterzahl richtig

Für die Berechnung der Nutzfläche brauchen Sie nicht viel. Ein Maßband und ein Taschenrechner reichen schon vollkommen aus.

massband taschenrechner

 

Messen Sie nun die Länge und die Breite der einzelnen Räume, die zur Nutzfläche zählen. Kleiner Tipp: Sollte ein Raum nicht quadratisch sein oder Mauervorsprünge haben, teilen Sie den Raum in kleinere Quadrate auf. Das erleichtert das Messen. Schlussendlich zählen Sie alle ausgemessenen Flächen zusammen. Schon haben Sie die tatsächliche Nutzfläche.

 

Was ist zu tun, wenn die tatsächliche Nutzfläche vom Mietvertrag abweicht?

Stimmt die tatsächliche Nutzfläche nicht mit der Flächenangabe im Mietvertrag überein, steht Ihnen unter Umständen eine Mietzinsreduktion zu. Lediglich kleine Abweichungen von bis zu 10 % der Quadratmeterzahl sind zulässig.

Wird eine Mietzinsreduktion durchgesetzt, kann diese 3 Jahre rückwirkend geltend gemacht werden. Somit bekommen Sie in diesem Fall von Ihrem Vermieter Geld zurück.

Gerne helfen wir Ihnen weiter und stehen Ihnen bei diesbezüglichen Fragen zur Verfügung!

 

Exkurs: Berechnung der zulässigen Miete

Für die Berechnung der Miethöhe ist die Nutzfläche ausschlaggebend, wenn das MRG (Mietrechtsgesetz) gänzlich für den Mietvertrag zur Anwendung kommt. Ist das nicht der Fall, spricht man vom sogenannten „freien Mietzins“.

Die gesetzliche Maximalmiete für eine Altbauwohnung wurde vom Gesetzgeber als monatliche Miete pro Quadratmeter geregelt. Man spricht vom Richtwertmietzins. Für jede Wohnung lässt sich damit bei Anwendung recht komplizierter Regeln ermitteln, wie viel Miete pro Quadratmeter verlangt werden darf. In Altbauwohnungen liegen die Höchstgrenzen in Wien meist zwischen 5 und 10 EUR pro Monat pro m², abhängig vor allem von Qualität und Lage einer Wohnung sowie abhängig davon, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist.

Sie haben Fragen zur Berechnung Ihres Mietzinses? Oder Sie sind sich unsicher, ob Sie zu viel bezahlen?

Gerne kümmern wir uns um Ihr Anliegen! Kontaktieren Sie uns noch heute!

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