Was ist der Richtwertmietzins in Österreich?

Der Richtwertmietzins gibt die Begrenzung des Hauptmietzinses in Österreich an. Der Hauptmietzins setzt sich zusammen aus dem Zins (nach dem Richtwert), plus Betriebskosten und Umsatzsteuer. In manchen Fällen kann auch noch eine Möbelmiete im Hauptmietzins beinhaltet sein. In Wien liegt er bei 5,58 €/m2, in Salzburg bei 7,71 €/m2 und in Vorarlberg ist der Richtwert mit 8,57 €/m2 am höchsten.

Alle zwei Jahre wird am 1. April der Richtwertmietzins an die Inflation angepasst. Seit 1. April 2019 gelten nun folgende Richtwerte für den Mietzins nach MRG:

Was ist der Richtwert?

Der Mietzins nach dem Richtwert gibt die Begrenzung des Hauptmietzinses in Österreich an. Nach § 1 des Richtwertgesetzes (RichtWG) legt der Richtwert den Betrag für eine Normwohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 und 130 m² nach § 2 RichtWG fest. Der aktuelle Richtwert für den Mietzins wird alle zwei Jahre vom Justizministerium verlautbart und tritt mit dem 1. April in Kraft. Anhand des Richtwerts wird der zulässige Hauptmietzins nach § 16 Abs. 2 MRG berechnet.

Was ist der Hauptmietzins?

Der Hauptmietzins ist das Entgelt, dass der Vermieter für die Überlassung einer Wohnung verlangen darf. Der Gesamtmietzins besteht aber neben dem Hauptmietzins aus Betriebskosten und Umsatzsteuer. In manchen Fällen kann auch noch eine Möbelmiete verlangt werden.

Wie setzen sich Richtwertmieten zusammen?

Richtwertmieten setzen sich einerseits aus dem Richtwert (in Wien liegt er bei 5,81 €/m2, in Salzburg bei 8,03 €/m2 und in Vorarlberg ist der Richtwert mit 8,92 €/m2 am höchsten), andererseits aus Zu- und Abschlägen zusammen. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Lagezuschläge verrechnet werden, die aber durch letzte OGH Entscheidungen teilweise aufgehoben wurden.

Welche Wohnungen betrifft der Richtwert?

Der Richtwert gilt für viele Wohnungen, die unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, zum Beispiel für die meisten Altbauwohnungen. Wenn das MRG nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist, kann der Hauptmietzins frei vereinbart werden.

Der Richtwert betrifft somit vor allem Altbauwohnungen, die vor dem Ende des 2. Weltkrieges erbaut wurden und nicht größer als 130 m² sind.

Wann ist keine Richtwertzinsberechnung möglich?

• Bei Wohnungen der Kategorie A oder Kategorie B mit einer Nutzfläche über 130 m²
• bei Wohnungen der Kategorie D
• bei Wohnungen, die nach 8. Mai 1945 bzw. 30. Juni 1953 bewilligt und neu errichtet wurden
• bei Wohnungen in einem Gebäude, das unter Denkmalschutz steht und für das die Vermieter nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet haben
• bei Wohnungen in einem Gebäude, in dem sich nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, exklusive Dachbodenausbau

In diesen Wohnungen kann man keinen Richtwert berechnen.

Zusätzlich zum eben Erwähnten gibt es Umstände, die einen Hauptmietzins erhöhen, aber auch vermindern oder reduzieren können. Man spricht in diesem Fall von Zu- und Abschlägen zum Richtwert.

Zu- und Abschläge zum Richtwert

Bei den Zu- und Abschlägen zum Richtwert wird von der sogenannten „Normwohnung“ ausgegangen. Diese gilt als erechnungsgrundlage für etwaige Zu- bzw. Abschläge.

Der Begriff „Normwohnung“ wurde im Jahr 1994 in Österreich etabliert. Der Gesetzgeber ging von einer fiktiven Wohnung aus, die allerdings im MRG leider recht ungenau beschrieben wurde:

Da die Ansprüche an eine Wohnung in der damaligen Zeit ganz andere waren, als sie heute an Wohnungen gestellt werden, entspricht das Wort „Normwohnung“ nicht unserem aktuellen Standard.

Dennoch: Als Richtwert für eine Normwohnung gilt: Sie ist mindestens 30m2 groß, wurde vor 1945 errichtet und wäre einer heutigen Ein-Zimmer-Wohnung mit der Kategorie A gleichzusetzen.

Welcher Richtwert gilt für Zu- oder Abschläge?

Inwieweit Vermieter für Mietobjekte Zu- oder Abschläge verrechnen dürfen, regelt das Richtwertgesetz. Wie viel tatsächlich vom Vermieter verlangt werden darf, ist im Gesetz jedoch nicht geregelt. Auch muss die Berechnung der Zu- bzw. Abschläge zum Richtwert nicht offengelegt werden.

Der Gesetzgeber richtet sich beim Richtwert jedoch nicht nach einer Einzelauflistung aller im Mietobjekt befindlichen Bewertungsgrundlagen, vielmehr geht es um den Gesamteindruck, der schlussendlich die Höhe des Mietzinses bestimmt.

In den meisten Fällen verrechnet ein Vermieter eher Zuschläge auf den Mietzins, als dass er Abschläge berücksichtigt. Generell basieren viele Mietzinsvorgaben auf der subjektiven Schätzung des Vermieters und dem Versuch, mit der Vermietung einer Wohnung möglichst viel zu erwirtschaften. Die von Vermietern verlangten Mieten entbehren oft jeder rechtlichen Grundlage.

Viele Vermieter sind sehr kreativ, wenn es um die Rechtfertigung für Zuschläge geht. Parkettböden oder Küchenmöbel allein sind jedenfalls kein Grund, einen erhöhten Mietzins verlangen zu dürfen.

Abschlagsgründe werden hingegen von Vermietern oft ignoriert bzw. bei der Mietzinsbildung nicht berücksichtigt. So wäre ein nicht vorhandener Aufzug bei mehrstöckigen Häusern jedenfalls ein Grund für eine Reduktion der Miete.

Welcher Zustand einer Wohnung gilt für die Berechnung von Zu- oder Abschlägen?

Generell gilt für die Berechnung von Zu- oder Abschlägen auf den Mietzins immer der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Wurden zu einem späteren Zeitpunkt Verbesserungen an der Wohnung vorgenommen, dürfen diese nicht der Miete hinzugerechnet werden. Das Gleiche gilt aber auch für Verschlechterungen der Wohnung, diese dürfen zu keinem Abschlag führen.

Ob die Miete richtig berechnet wurde oder nicht, ist für einen Laien meist schwer zu beurteilen, da im Gesetz keine festen Sätze zu finden sind, die als Orientierungshilfen dienen könnten. Küchenmöbel, getrenntes Bad und WC oder eine Zentralheizung rechtfertigen jedoch in der Regel keine Zuschläge zum Richtwert.

Überprüfung des Richtwertmietzinses: Ist mein Mietzins zu hoch?

In vielen Fällen wird die Mietzinshöhe ungerechtfertigterweise nach den Vorstellungen des Vermieters und nicht nach dem Richtwertmietzins berechnet. Die Miete ist in der Praxis oftmals viel zu hoch.  

Ob die Miete zu hoch ist, können Sie auf verschiedene Weise überprüfen. Entweder selbst, in Wien etwa mit Hilfe des Mietzinsrechners der Stadt Wien, oder mit Hilfe eines Rechtsanwalts oder einer Verbraucherschutz- oder Mieterschutzorganisation.

Bei der Durchsetzung von Ansprüchen gegen Vermieter helfen auch Prozesskostenfinanzierer wie Miete Runter. Miete Runter übernimmt in diesen Fällen für ihre Kunden das Kostenrisiko in mietrechtlichen Behörden- und Gerichtsverfahren. Die Hauptleistung des Finanzierers besteht darin, das gesamte finanzielle Risiko zu tragen, das mit der Durchsetzung von Ansprüchen wegen zu hoher Miete gegen den Vermieter verbunden ist. Auch wenn der Fall nicht erfolgreich sein sollte, muss der Kunde nichts bezahlen. Miete Runter trägt die Kosten für Rechtsanwälte, Sachverständige, Gerichtsgebühren, etc. Dadurch ist möglich, ohne Stress bares Geld zurückzubekommen und bei der zukünftigen Miete zu sparen! Bitte beachten Sie jedoch, dass Miete Runter keine Rechtsberatung oder Rechtsvertretung anbietet.

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