Mietkaution – ein heikles Thema für Mieter

Mietkaution – ein heikles Thema für Mieter

 

Die wichtigsten Fakten zur Mietkaution

In vielen Fällen verlangen Vermieter, dass beim Einzug in eine Wohnung eine Mietkaution bezahlt wird. Dem Vermieter eine große Summe Geld auf einmal geben zu müssen, kann ein unangenehmes Gefühl verursachen. Wenn man sich im Vorhinein über die Mietkaution entsprechend informiert, kann man sich als Mieter später viel Ärger ersparen. Wir erklären Ihnen hier die wichtigsten Fakten zum Thema Mietkaution.

 

Mietkaution: Was ist das überhaupt?

Vermieter fordern die Bezahlung einer Mietkaution, um eine Rücklage zu haben, z. B. wenn es Rückstände bei der Mietzinszahlung gibt oder bei Beschädigungen der Wohnung. Dadurch muss der Vermieter nicht ein aufwendiges Gerichtsverfahren abwarten, um diese Schäden auszugleichen, sondern kann sie aus der zurückgelegten Kaution entnehmen.

Generell ist es Sache der freien Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, ob und in welcher Form eine Kaution erbracht wird. Sie wird zum Einzug in die Wohnung an den Vermieter übergeben.

Wichtig: Unbedingt alle Details der vereinbarten Kaution im Mietvertrag eintragen lassen, damit es später nicht zu Problemen kommt!

 

Arten der Mietkaution: Nicht nur Bares ist Wahres

Die bekanntesten und gängigsten Formen einer Mietkaution sind Barkaution und Überweisung. Es gibt aber verschiedene Möglichkeiten, die Kaution zu erbringen:

Sparbuch

Hierbei wird die Mietkaution auf einem Sparbuch bei einem Kreditinstitut angelegt. Durch eine Verpfändungserklärung wird es dem Vermieter freigegeben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kriegt der Mieter das Sparbuch grundsätzlich wieder ausgehändigt. Die Rückgabe sollte auf jeden Fall im Mietvertrag festgehalten werden.

Garantie/Mietbürgschaft

Dies ist eine eher seltene Form. Die Garantie läuft über eine Bank, eine Versicherung oder eine vom Vermieter als zuverlässig akzeptierte dritte Person. Einer Bank muss der Mieter für die Bereitstellung einer Garantie eine Gebühr bezahlen. Dafür muss er keine Kautionssumme an den Vermieter bezahlen. Wenn es Forderungen vonseiten des Vermieters gibt, werden diese vom Garantiegeber bedient, welcher dann wiederum das Geld vom Mieter zurückverlangt. Achtung: Der Vermieter muss dieser Art der Mietkaution nicht zustimmen.

 

Höhe der Kaution: Eine Million Euro bitte?

Ein Vermieter darf keine völlig astronomische Mietkaution verlangen. Sie muss vielmehr dem Wert der Wohnung und eventuell mitvermietetem Mobiliar angemessen sein. Üblich sind in der Praxis Mietkautionen von drei Brutto-Monatsmieten, es sind aber bis zu sechs Monatsmieten erlaubt.

Prinzipiell darf es auch eine höhere Kaution geben, allerdings muss es dann ein triftiges Sicherheitsinteresse des Vermieters geben, wie z. B. eine sehr wertvolle Ausstattung, die mitgemietet wird. Wenn diese nicht vorhanden ist, kann der Mieter die überhöhte Kaution zurückverlangen.

Info: Bei entsprechender Vereinbarung ist es auch möglich, die Mietkaution in Raten abzuzahlen.

 

Überhöhte Kaution: Was tun?

Wenn die Kaution über sechs Brutto-Monatsmieten liegt, bereits bezahlt ist und die Mietwohnung voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt, könnte es sich um eine verbotene Ablöse handeln. Ab dem Zeitpunkt der Zahlung gilt eine 10-jährige Frist, in der die Ablöse zurückverlangt werden kann. Über den Weg einer Schlichtungsstelle oder eines Gerichts kann der überhöhte Betrag zurückgefordert werden. Aufgrund der Formalitäten und der juristischen Grundlagen ist es ratsam, einen mietrechtlich versierten Rechtsanwalt oder einen Mieterschutzverein hinzuzuziehen.

 

Dokumentation: Genau festhalten, Ärger ersparen

Aus eigenem Interesse sollte man als Mieter die Vorgänge um die Übergabe einer Mietkaution gut dokumentieren. Sowohl ein Eintrag im Mietvertrag als auch die Ausstellung einer Quittung bei der Übergabe der Kaution sind sehr ratsam. Wenn der Vertrag beendet wird und der Mieter nicht nachweisen kann, die Mietkaution übergeben zu haben, kann es ansonsten sehr schwierig werden, diese zurückzuerhalten.

Außerdem sollte immer ein genaues Übergabeprotokoll bei der Übergabe der Wohnung geführt und von beiden Parteien unterzeichnet werden, damit es hinterher nicht zu Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung beim Einzug kommt.

 

Zinsen: Vermieter muss anlegen

Mit der Summe, die der Mieter dem Vermieter als Kaution übergibt, darf der Vermieter nicht einfach verfahren, wie er will. Es gilt:

  1. Die Mietkaution muss fruchtbringend angelegt werden, also zu vergleichbaren Konditionen wie eine Spareinlage. Deswegen muss sie auch nicht unbedingt in Form eines Sparbuchs angelegt werden, solange Sicherheit und Zinsertrag gleich hoch sind.
  1. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Dadurch soll gewährleistet sein, dass im Falle eines Konkurses des Vermieters die Kaution dennoch an den Mieter zurückgezahlt werden kann.

Bei Fragen zur Veranlagung muss der Vermieter nachweisen, welche Form er gewählt hat. 

Übrigens: Die Zinserträge der angelegten Mietkaution werden dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses mit übergeben - der Vermieter darf diese nicht einbehalten.

 

Rückzahlung: Da war doch noch was…

Laut dem MRG muss die Mietkaution nach Wohnungsrückgabe unverzüglich zurückgezahlt werden. Das heißt, wenn nach der Wohnungsübergabe keine Mängel festgestellt werden, muss der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen an den Mieter zurückgeben bzw. überweisen.

Hat der Vermieter noch Forderungen gegen den Mieter, z. B. weil in der Wohnung vom Mieter verursachte Schäden vorhanden sind, darf er die offenen Beträge einbehalten - aber auch nur diese. Die ganze Kaution einzubehalten ist nicht erlaubt. Auch die Zinsen gelten als Sicherheit für den Vermieter.

 

Einbehalten der Kaution: Wann ist es erlaubt?

Gerade nach dem Auszug kann es heikel werden, wenn sich Vermieter und Mieter über die Rückzahlung der Kaution uneinig sind. Eine gute Nachricht für Mieter: Viele der Begründungen, die Vermieter vorbringen, um die Kaution (teilweise) einzubehalten, sind juristisch gesehen gar nicht haltbar. Das Problem ist, dass sich Vermieter oft in einem Graubereich bewegen, wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht.

In zwei Fällen darf der Vermieter die Kaution (teilweise) einbehalten:

  1. Schäden im Mietobjekt

Das Stichwort für beide Seiten lautet hier „gewöhnliche Abnützung“. Sie ist dem Mieter zuzugestehen, insbesondere mit Blick auf die Dauer des Mietverhältnisses. Je länger die Mietdauer, desto höher ist natürlich die gewöhnliche Abnützung. Allerdings muss der Mieter prinzipiell die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in der er sie erhalten hat, abzüglich der eben erwähnten normalen Abnützung. Kleinere Löcher in Wänden oder Fliesen gelten beispielsweise als übliche Abnützung, während ein auf neuen Parkett geklebter Teppichboden darüber hinausgeht.

Der Vermieter darf nur dann Forderungen an den Mieter stellen, wenn dieser tatsächlich Schäden verursacht hat. Im Zweifel muss im Einzelfall entschieden werden, was über die übliche Abnützung hinausgeht und damit aus der Mietkaution einbehalten werden darf.

  1. Mietrückstände

Hat der Mieter den Mietzins nicht bezahlt, darf der Vermieter die fehlende Summe aus der Kaution entnehmen. Es gibt rechtlich wiederum keine Möglichkeit, die Kaution in den letzten Monaten des Vertrags abzuwohnen. Diese Option wäre für den Mieter auch äußerst unklug, da die Kaution ja ihm zurückzustellen ist, wenn keine Schäden in der Wohnung vorhanden sind. Wenn man eigenmächtig die Kaution abwohnt, ist der Vermieter sogar berechtigt, eine Mietzins- und Räumungsklage einzubringen, da die Kaution erst nach Ende des Mietvertrages fällig wird.

 

Vermieter gibt Kaution nicht zurück: Hilfe!

Die Kaution verjährt erst nach 30 Jahren - so lange darf man diese als Mieter zurückverlangen. Wenn der Vermieter sich weigert, diese zurückzubezahlen, sollte man ein Verfahren bei einer Schlichtungsstelle oder am Bezirksgericht anstrengen.

Bei einem solchen Prozess ist es von Vorteil, möglichst viele Beweise gesichert zu haben, wie etwa Belege über die Zahlung der Kaution, ein Übergabeprotokoll, des Weiteren Fotos der Wohnung bei Ein- und Auszug. Auch in diesem Fall kann nur dazu geraten werden, sich von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt und/oder einem Mieterschutzverein beraten und unterstützen zu lassen.