Der Lagezuschlag in Wien

Der Lagezuschlag in Wien

Was ist der Lagezuschlag?

Der Lagezuschlag ist ein Zuschlag zum gesetzlich festgesetzten Richtwert, der den Wert der Wohngegend widerspiegeln soll. Dieser kann pro Quadratmeter WohnnutzflĂ€che veranschlagt werden. Er ist nur bei Wohnungen zu berĂŒcksichtigen, bei denen der Richtwertmietzins anzuwenden ist.

 

Wann darf ein Lagezuschlag verlangt werden?

Ein Lagezuschlag darf nur dann verlangt werden, wenn die Liegenschaft, auf der sich die jeweilige Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist, als die durchschnittliche Lage. Die fĂŒr den Lagezuschlag maßgebenden UmstĂ€nde mĂŒssen den MieterInnen zudem in Schriftform bis spĂ€testens zum Zustandekommen des Mietvertrags ausdrĂŒcklich bekanntgegeben werden.

 

OGH-Urteil zum Lagezuschlag

Anfang 2018 hat der Oberste Gerichtshof ein wichtiges Urteil zu Gunsten der MieterInnen gefĂ€llt, nĂ€mlich zum Lagezuschlag und seiner Berechnung (5 Ob 74/17v). Bis dahin war es langjĂ€hrige Praxis, die Über- bzw. Unterdurchschnittlichkeit einer Lage einzig und allein anhand eines Vergleichs von Grundkostenanteilen zu bewerten. Diese Vorgehensweise hat der OGH mit seinem Urteil zum Lagezuschlag ĂŒber den Haufen geworfen, was ohne Zweifel Auswirkungen auf den einen oder anderen Mietvertrag hat.

Der OGH hat erkannt, dass fĂŒr die QualitĂ€t der Lage auch andere Faktoren maßgeblich sind. Dabei sind die den Wohnwert einer Wohnumgebung beeinflussenden Kriterien zu berĂŒcksichtigen. Beispielhaft hat der OGH die Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die vorhandenen Nahversorgungsmöglichkeiten in der Wohnumgebung angefĂŒhrt.

 

Konsequenz des OGH-Urteils fĂŒr Mieter?

Wesentlich ist fĂŒr die MieterInnen, dass die bisherige Berechnung fĂŒr den Lagezuschlag nicht mehr angewendet werden darf. Auch wenn es selbstverstĂ€ndlich erscheint, dass vorhandene Infrastruktur oder Verkehrslage in die Miete hineinfließt, so sind Mieten oftmals nochmals ĂŒber 20 % teurer, wenn der Vermieter einen Lagezuschlag verrechnet.

Nunmehr muss der Vermieter nachweisen, dass es Faktoren gibt, die die Annahme einer ĂŒberdurchschnittlichen Lage, die fĂŒr den Lagezuschlag erforderlich ist, erlauben, bevor er diesen auf den Richtwert aufschlĂ€gt. Mieterschutzinstitutionen, wie die Mietervereinigung aber auch Mieterfreunde sind mit dieser Entscheidung des OGH sehr zufrieden.

 

Die neue Lagezuschlagskarte

Basierend auf dem OGH-Urteil hat die Stadt Wien eine neue Lagezuschlagskarte erstellt. Diese Karte belegt, dass fĂŒr mehr als 100.000 Hauptmieter reduzierte Mieten zutreffen wĂŒrden. Die Stadt Wien spricht dabei sogar von 25 % Mietersparnis.

lagezuschlagskarte wien 2019

(Bildquelle: www.wien.gv.at)

 

FĂŒr die neue Lagezuschlagskarte hat man die Stadt Wien zuerst in drei ineinander vergleichbare Zonen (lockere, mittlere und dichte Bebauung) geteilt. Jedes ZĂ€hlgebiet wurde einer Zone zugeordnet.

lagezuschlagskarte wien zonen

(Bildquelle: www.wien.gv.at)

 

Im nĂ€chsten Schritt hat die Stadt Wien die in der OGH-Entscheidung bereits vorge­gebenen Kriterien (Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und vorhandene Nahversorgungsmöglichkeiten) um die Kriterien Bildungseinrichtungen, Ă€rztliche Versorgung inklusive Apotheken, vorhandener GrĂŒnraum sowie Grund­kostenanteil erweitert.

Die neuen, erweiterten Kriterien fĂŒr den Lagezuschlag sind daher:

  • öffentlicher Verkehr
  • Bildung
  • Ă€rztliche Versorgung inkl. Apotheken
  • GeschĂ€ftslokale
  • GrĂŒnraum
  • Grundkostenanteil

Jede Wiener Adresse wurde dann mit einem Kreis, der einen Radius von 350 Metern aufweist, versehen, und es wurde laut Stadt Wien gezĂ€hlt, welches Kriterium an welcher Adresse vorhanden ist. Mit Hilfe dieser Methodik wurden fĂŒnf der sechs Kriterien gemessen und mit „vorhanden“ bzw „nicht vorhanden“ bewertet. Diese Punkte wurden im ZĂ€hlgebiet summiert und durch die Anzahl der Adressen dividiert. Dadurch ergab sich ein durchschnittlicher Wert im ZĂ€hlgebiet.

Abschließend wurde in jeder Zone der durchschnittliche Punktewert ermittelt. Innerhalb der einzelnen Zonen wurden jene ZĂ€hlgebiete, die einen höheren als den durchschnittlichen Punktewert aufwiesen, als ĂŒberdurchschnittliche Lagen ausgewiesen, in denen ein Lagezuschlag auf den Richtwert zulĂ€ssig ist.

 

Auf Basis dieser Berechnung des Lagezuschlags kam es zu folgenden Werten:

 

Werte des maximal möglichen Lagezuschlags

(Quelle: www.wien.gv.at)

 

 

  • Kein Lagezuschlag
    Teile des 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10., 11., 12., 13., 14., 15., 16., 17., 18., 19., 20., 21., 22., und 23. Bezirks
  • 0,66 Euro pro Quadratmeter NutzflĂ€che
    Teile des 10., 11., 12., 21., 22. und 23. Bezirks
  • 1,49 Euro pro Quadratmeter NutzflĂ€che
    Teile des 2., 3., 12., 14., 15., 16., 20., 21., 22. und 23. Bezirks
  • 2,48 Euro pro Quadratmeter NutzflĂ€che
    Teile des 2., 5., 13., 14., 16., 17., 19., 22. und 23. Bezirks
  • 3,63 Euro pro Quadratmeter NutzflĂ€che
    Teile des 2., 3., 4., 5., 6., 9., 13., 18., und 19. Bezirks
  • 4,62 Euro pro Quadratmeter NutzflĂ€che
    Teile des 3., 4., 6., 7., 8. und 9. Bezirks
  • 12,21 Euro pro Quadratmeter NutzflĂ€che
    1. Bezirk

 

Was können Sie als vom Lagezuschlag betroffene MieterInnen tun?

Wenn auch Sie vom Lagezuschlag betroffen sind, stehen wir fĂŒr kostenlose MietzinsĂŒberprĂŒfungen gerne zur VerfĂŒgung.

Nehmen Sie im Bedarfsfall Kontakt mit uns auf, ganz gleich ob telefonisch  unter + 43 1 361 36 36 oder ĂŒber unser Kontaktformular.

Wir sind spezialisiert auf MietzinsĂŒberprĂŒfungen von MietvertrĂ€gen in Verbindung mit Altbauten und fĂŒhren die ÜberprĂŒfung Ihrer Miete gerne fĂŒr Sie durch. Sollte es einen unrechtmĂ€ĂŸigen Zuschlag auf die Miete Ihrer Wohnung geben, unterstĂŒtzen wir Sie, wenn Sie das wollen, auch gleich dabei, die zu viel bezahlte Miete zurĂŒckzuholen und den Mietzins auf das rechtlich vorgegebene Maß zu senken.

Anfragen bitte hier stellen